Анотація: Будівництво індивідуального житла повинно проводитися із врахуванням не лише державних будівельних технічних норматівів, а й етапів проведення будівельних робіт. Адже недотримання правової процедури може спричинити неможливість реєстрації права власності на нерухоме майно.

      Ключові слова: індивідуальний будинок, декларація про про початок підготовчих робіт, декларація про початок будівництва, декларація про закінчення будівництва, технічний паспорт будинку, декларація про готовність об’єкта до експлуатації, свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

Жити у просторному будинку та мати невеликий сад біля нього – мрія кожного українця. До того ж, в умовах постійного підвищення плати за комунальні послуги, ця ідея стала економічно вигіднішою. Природньо відбувається зростання попиту на ринку нерухомості саме на індивідуальні будинки. Багато людей, володіючи земельною ділянкою, вирішують побудувати будинок самостійно. Однак, з юридичною стороною питання мало хто з них знайомий. Незнання відповідного законодавства серед населення обумовлене низьким рівнем правової культури. Відповідно, громадяни часто зазнають труднощів як під час будівництва, так і після його завершення. Адже відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України будівництво вважається самочинним, якщо воно здійснюється на земелній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належного затвердженого проектку, або з істотним порушенням будівельних норм, правил та процедури будівництва. Наслідком самочинного будівництва є неможливість здійснення реєстрації таких споруд як об’єкта права власності. Так як проблеми з реєстрацією індивідуальних будинків почали зустрічатися дуже часто, держава вжила заходів для вирішення цієї ситуації. В 2013 році була спрощена процедура реєстрації прав на нерухоме майно, навіть у тих випадках, коли забудовник попередньо порушив встановлені заонодавством вимоги щодо будівництва. Так звана перша «будівельна амністія» (на підставі Наказу Мінрегіону від 29.03.2013 р.), дозволила громадянам зареєструвати права на об’єкти «самочинного будівництва». В 2015 році також була застовона схожа «амністія» (на підставі Наказу Мінрегіону № 79 від 24.04.2015 р.), яка створила умови для легалізації самочинного будивництва. Однак прийняття цих нормативних документів не вирішило проблему, адже громадяни продовжують порушувати встановлену законом процедуру, відповідно кількість самочинних будівництв не скорочується. Видається, що необхідо шукати інші шляхи вирішення цієї проблеми. Наприклад, шляхом роз’яснення всіх правових питань пов’язаних з індивідуальним будівництвом.

Проблеми в сфері зведення індивідуальних будинків стають ще більш відчутними, коли громадяни несуть значні фінансові витрати, пов’язані з:

1) адміністративною відповідальністю відповідно до ч. 1 ст. 96 Кодексу про адміністративні правопорушення у вигляді штрафу у розмірі від 10 до 50 н. м. д. г. за порушення вимог законодавства, будівельних норм та стандартів; ч. 2 – ч. 8 ст. 96 передбачають ще більші штрафні санкції за здійснення підготовчих робіт / будівельних робіт без попереднього повідомлення відповідних органів, а також за експлуатацію будинків, які не введені в експлуатацію у порядку визначеному законом. Також потрібно пам’ятати про Закон України « Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», яким деталізовано склад правопорушень та визначені міри покарання.

2) узаконенням будівництва на підставі та в порядку передбаченому Наказом Мінрегіону № 79 від 24.04.2015 р.;

3) легалізацією самочинного будівництва в судовому порядку за процедурою передбаченою ч. 5 ст. 376 ЦКУ, за умови, якщо в результаті будівництва такого будинку не порушені права інших осіб; в такому випадку особа несе фінансові втрати пов’язані із сплатою судового збору, який визначається як відсоток від суми позову, тобто від вартості самочинного будівництва (стає зрозумілим, що сума буде істотною);

4) знесенням самочинної будівлі за рішенням суду у випадку суттєвого відхилення від затвердженого проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм та правил і якщо неможливо здійснити перебудову (ст. 376 ЦКУ); в такому випадку фінансові втрати громадянина є непомірно великі, адже будинок, на будівництво якого витрачені кошти, зноситься.

Зрозумілим стає те, що правові наслідки здійснення будівництва індивідуального будинку із порушенням встановлених нормативів, правил, визначеної законом процедури є особливо негативними для особи та спричиняють фінансові втрати. Задля уникнення проблемних ситуацій під час будівництва необхідно чітко визначити та дотримуватися етапів будівництва, який передбачений чинним законодавстом.

Наукові статті, які б містили повну інформацію про здійснення будівництва індивідуальних будинків, про всі етапні рішення, які повинен приймати забудовник, певні ризики та проблені моменти, які можуть виникати під час будівництва, на жаль, відсутні. Виходячи з цього, виникає особлива потреба у систематизації цієї інформації. Наукова стаття покликана вирішити такі завдання: 1) визначити категорії земельних ділянок, які можна використовувати під будівництво індивідуальних будинків; 2) провести аналіз пакету документів, які супроводжують будівництво (строки та умов їх подачі для їх легітимності); 3) охарактеризувати зміст процедури введення в експлуатацію та реєстрації права власності на нерухоме майно.

Аналіз правових питань індивідуального будівництва буде здійснюватися на підставі чинного спеціального законодавства: Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), Постанови Кабінету Міністрів України «Про деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13 квітня 2011 р. № 466 (далі – Постанова №466), Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон) та низки інших актів.

Перш ніж перейти до безпосереднього дослідження практичних питань, слід зазначити, що ця наукова стаття стосується саме індивідуального будівництва – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не повинна перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного в ній проживання, яка складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень, і прибудова до неї; площа до 300 квадратних метрів включно, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 100 квадратних метрів включно (поняття визначене абз. 5 п. 2 ст. 1 Наказу Мінрегіону 24.04.2015  № 79).

Необхідною умовою для початку будівництва є те, що земельна ділянка за своєю категорією цільового призначення повинна належати до земель для житлової та громадської забудови (ч. 1 ст. 19 ЗКУ). А точніше, земельна ділянка з призначенням для будівництва і обслуговування житлового будівництва. Вона може бути розташована лише в межах населеного пункту (житлові та господарські будівлі, гаражі, майстерні). Земельні ділянки для індивідуального садівництва (садові будинки, господарські будинки) або для індивідуального дачного будівництва (дачний будинок) можуть розташовуватися як в межах, так і поза межами населеного пункту. Якщо особа хоче звести будинок лише для літнього відпочинку, то можна обрати земельну ділянку для індивідуального садівництва. Якщо є бажання мати заміський будинок зі всіма умовами проживання та можливістю зареєструвати право власності на нього як на житловий будинок, то слід обрати земельну ділянку для індивідуального дачного будівництва. У випадку, якщо потрібно побудувати повноцінний будинок в межах населеного пункту, то найкращим варіантом буде земельна ділянка для будівництва і обслуговування житлового будівництва. У випадку невідповідності цільового призначення земельної ділянки тій забудові, яка на ній здійснена, наслідком буде відмова у реєстрації права власності на земельну ділянку, у зв’язку з проблемами в оформленні документів на будинок. Очевидно, щоб уникнути подібних проблем, потрібно чітко знати цільове призначення земельної ділянки для проведення на ній дозволеної законом забудови. Якщо особа не володіє цієї інформацією, вона може звернутися із заявою та визначеним пакетом документів до відповідних територіальних органів Держархбудінспекції для отримання офіційної відповіді. У разі, якщо земельна ділянка має інше цільове призначення, ніж те, якого потребує її власник, остання може у порядку передбаченому ст. 20 ЗКУ змінити його. Слід також пересвідчитися, що земельна ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі, а право власності / користування на неї в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Визначивши земельну ділянку, де буде проводитися будівництво, особа повинна визначитися з питанням про те, яким повинен бути будинок: форма, план будинку, параметри. Задля вирішення цього питання, громадянин може скористатися двома шляхами: або самостійно розробити схему будинку та звернутися до органів містобудування та архітектури, або ж звернутися до приватної фірми, яка має відповідну ліцензію, щоб вона створила проект майбутнього будинку.

Аналізуючи перший випадок, слід дотримуватися правил, які передбачені Наказом Мінрегіону № 203 від 05.07.2011 р. Відповідно до цього порядку, особа, яка бажає побудувати індивідуальний будинок не вище двох поверхів за особисто складеними ескізами, повинна подати до органу містобудування та архітектури, які здійснюють свою діяльність через центри надання адміністративних послуг, такий пакет документів: заява про видачу будівельного паспорту; ескізні наміри будинку; документ, який засвідчує  право власності на земельну ділянку; засвідчену у встановленому порядку згоду співвласників земельної ділянки, якщо вони є, на здійснення будівництва. Уповноважений законом орган здійснює аналіз отриманих документів та визначає, чи відповідають встановленим законодавством вимогам наміри заявника. Державний орган приймає рішення про віднесення до категорії індивідуальних будинків, споруду, яку бажає побувати особа. Адже відповідно до пункту 1.2. Порядку передбачено, що будівельний паспорт земельної ділянки вміщує комплекс містобудівних та архітектурних вимог щодо розміщення житлового будинку не вище двох поверхів площею до 300 м. кв. Якщо ця вимога дотримана, орган розробляє паспорт на основі ескізним намірів заявника та із врахуванням містобудівної документації (якщо в межах населеного пункту), або ж детальних планів території (якщо за межами населених пунктів). Варто зазначити, що якщо орган особисто займається розробкою проекту, заявник не має обов’язку звертатися до відповідних органів та отримувати містобудівні умови та обмеження, адже орган архітектури та містобудування має доступ до таких даних та враховує їх при розробці паспорту будинку. Після завершення проектної роботи, вищезазначений орган на безоплатній основі видає громадянину будівельний паспорт, в якому міститься затверджена схема забудови та пам’ятка про права та обов’язки замовника індивідуального будівництва.

Прагматично, що не кожна особа має відповідні вузькоспеціалізовані знання в сфері будівництва, але багато хто бажає мати бездоганний план майбутнього будинку, для цього вони звертаються до спеціалізованих будівельних організацій, що на платній та договірній основі розробляють проект будинку. Однак, потрібно розуміти, що ці фірми є приватними та не володіють інформацією з обмеженим доступом щодо містобудівних та архітектурних вимог, які визначені відповідними планами населених пунктів. Через це, перш ніж замовляти проект будинку, громадянин, в обов’язковому порядку, повинен звернутися до органів містобудування та архітектури відповідних органів місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки з метою отримання містобудівних умов та обмежень. Як передбачається Наказом Мінрегіону №109 від 07.07.2011 р. для цього потрібно подати: заяву, засвідчену копію документа про право власності земельною ділянкою, ситуаційний план, викопіювання з топографо-геодезичного плану, кадастрову довідку, черговий кадастровий план, містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об’єкта будівництва. Відповідні органи розглядають заяву особи та протягом семи днів на безоплатній основі видають містобудівні умови та обмеження. Отримавши ці документи особа звертається до відповідних фірм із замовленням розробки проекту будинку. На основі побажань клієнта щодо форми, площі та параметрів будинку, фірма в обумовлений сторонами час, орієнтовно 10 днів, виготовляє проект будинку. В цілях економії, фірма може запропонувати замовнику використати, попередньо розроблені організацією плани будинків для інших клієнтів. У такому випадку план буде видозмінений з врахуванням умов території, на якій він буде розміщуватися.

Наступне важливе питання – це питання щодо процесуального оформлення різних етапів будівництва передбачених Наказом №109 від 07.07.2011 р. та Постановою №466 від 13.03.2011 р. Першочерговою обов’язковою дією на початку індивідуального будівництва є звернення особи до відділу архітектури та містобудування відповідного органу місцевого самоврядування для отримання будівельного паспорту. Як передбачено Наказом, для отримання даного документа особа повинна подати: засвідчену в установленому порядку копію документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою; ескізні наміри забудови; засвідчену в установленому порядку згоду співвласників земельної ділянки на забудову; проект будівництва (за наявності). Протягом 10 днів даний документ на безоплатній основі надається особі.

Постановою №446 передбачено, що якщо особа, яка будує індивідуальний будинок, перш ніж здійснювати безпосереднє будівництво, планує проводити підготовчі роботи, зобов’язаний повідомити про це не пізніше як за один календарний день до початку проведення відповідних дій шляхом подачі повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю. У разі, якщо особа бажає здійснювати підготовчі дії з винесенням інженерних мереж та видаленням зелених насаджень, то особа повинна подати до вищезазначеного органу документ у формі Декларації про початок виконання підготовчих робіт. Повідомлення / декларація подається до органу використовуючи пошту, електронний зв’язок або ж особисто, при цьому громадянин повинен подати два примірники декларації. Державний орган протягом п’яти робочих днів з дня надходження до нього декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та, в разі відсутності недоліків, здійснює дії щодо внесення інформації, зазначеної у декларації, до реєстру містобудівних умов і обмежень, будівельних паспортів, витягів. Лише після реєстрації особа набуває право здійснювати підготовчі дії, без виконання будь-яких будівельних робіт. Після закінчення підготовчого етапу забудовник повинен повідомити відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю про бажання розпочати будівельні роботи. В залежності від того на підставі яких проектних документів планується проводити будівництво, особа повинна подати документ відповідної форми. Стаття 5 Постанови № 446 визначає, що, якщо особа планує здійснювати будівництво на підставі будівельного паспорта, отриманого від органу архітектури та містобудування, вона зобов’язана подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Якщо ж особа планує будуватися на підставі паспорта, який розроблений проектною організацією, то вона повинна подати декларацію про початок будівельних робіт. Відповідний документ подається у двох екземплярах за місцезнаходженням об’єкта до вищезгаданого органу. Протягом десяти робочих днів з дня надходження повідомлення / декларації вона перевіряється. У разі виявлення помилок або неточностей, орган повертає повідомлення для усунення недоліків протягом п’яти робочих днів та, лише у разі усунення недоліків, здійснює реєстрацію декларації шляхом внесення інформації до вищезгаданого Реєстру. Пунктом 20 Постанови № 466 також передбачається, що у випадку бездіяльності органу і не прийняття ним жодного рішення щодо декларації, на одинадцятий робочий день з дня, коли декларація повинна була бути зареєстрована або повернена, вона вважається зареєстрованою. Варто зазначити, що подача декларації є актом повідомлення і не носить дозвільного характеру. Це означає, що громадяни не зобов’язані здійснювати інші дії, оплачувати збори тощо, щоб отримати дозвіл на будівництво. Вони зобов’язані лише повідомити про факт початку будівельних робіт за певною адресою на безоплатній основі. Дана реєстрація необхідна для моніторингу ситуації в сфері будівництва в межах населеного пункту та для здійснення контролю та нагляду за правильністю будівництва.

На етапі безпосереднього будівництва повинні дотримуватися вимоги щодо безпечності та стандартизації. Це означає, що особа повинна дотримуватися визначених будівельних нормативів, стандартів та правил, які затверджені в ДБН В.2.2-15:2005 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН 360-92** «Містобудування, Планування і забудова міських та сільських поселень». Контроль за цим здійснюють інспектори – співробітники Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. У випадку порушень, особа підлягає адміністративній відповідальності.  В разі повного нівелювання визначених законом технічних вимог щодо будівництва, у судовому порядку особа може бути зобов’язана виправити допущені помилки та компенсувати шкоду завдану іншим особам (якщо вона була завдана). Якщо ж виправити ситуацію шляхом реконструкцій неможливо, суд може прийняти рішення про знесення такої будівлі. З огляду на це, забудовники повинні дотримуватися визначених вимог.

Після закінчення будівництва до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю подається декларація про завершення виконання будівельних робіт, яка реєструється у тому ж порядку, який передбачений для декларації про початок будівельних робіт.

Останній етап будівництва, що є найбільш проблемним з точки зору оформлення, це стадія введення в експлуатацію та етап оформлення правовстановлюючих документів на будинок.

Для вирішення питання про введення в експлуатацію, потрібно звернутися до Постанови КМУ «Про питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» №461 від 13.04.2011. Перший крок на шляху введення в експлуатацію, передбачений даною постановою, є збір пакету документів (повідомлення про початок виконання будівельних робіт; повідомлення про закінчення виконання будівельних робіт; будівельний паспорт) та звернення з відповідною заявою до БТІ для складання технічного паспорту на готову будівлю. Технічний працівник БТІ в межах одного місяця після надходження заяви виїжджає на місце і виконує відповідні заміри, перевіряє дотримання вимог ДБН В.2.2-15:2005,  ДБН 360-92**, та  виконує інші дії що є інвентаризацією. За його результатами видається технічний паспорт на будівлю (у порядку передбаченому Наказом Мінрегіону «Про затвердження порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки» №103 від 5.07.2011 р.). Після цього громадянин повинен подати заповнений бланк декларації про готовність об’єкта до експлуатації в якому відображаються дані технічного паспорту і  документа, який встановлює право власності / користування на землю до відповідного відділу державної архітектурно-будівельної інспекції за місцем знаходження будівлі. Після розгляду поданого бланку видається або відмовляється у видачі Декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Даний документ є підставою для укладення договорів про постачання на об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів, тобто підключення будинку до інженерних мереж. Відповідно, лише після підключення  до цих мереж (на підставі приєднання до публічних договорів про надання комунальних послуг) вважається, що об’єкт введений в експлуатацію.

Після успішного введення будівлі в експлуатацію, настає етап юридичного оформлення будинку як об’єкта права власності. На цьому етапі стає зрозумілим, що невиконання будь-яких попередньо описаних дій, унеможливить легалізацію будівництва. Збір та подача пакету документів до органів державної реєстрації прав на нерухоме майно, їхня реєстрація здійснюється в порядку, передбаченому Законом України «Про Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Постановою Кабінету міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 17 жовтня 2013 р. № 868. Відповідно до пункту 49 особа повинна подати такі документи: 1) заява про державну реєстрацію; 2) копія паспорта та ідентифікаційного номера; 3) копія документа, що засвідчує право власності / користування на земельну ділянку; 4) копія технічного паспорта на об’єкт нерухомого майна; 5) декларація про готовність об’єкта до експлуатації; 6) документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна поштової адреси; 7) документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав та сплату державного мита. Після отримання документів уповноважена особа органу державної реєстрації видає особі картку прийому заяви. В разі виявлення певних порушень або неправильності у заповненні документів, державний реєстратор може прийняти рішення про зупинення розгляду заяви. Відповідно, у 5-денний строк з моменту прийнятті цього рішення особа повинна усунути недоліки. Потрібно оперативно зробити це, адже в іншому випадку державний реєстратор прийме рішення про відмову в державній реєстрації. У випадку, якщо пакет документів відповідає всім вимогам державний реєстратор вносить відповідну інформацію в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Даний факт посвідчується витягом з Реєстру. Додатково виготовляються два примірники Свідоцтва про право на нерухоме майно. Один залишається в реєстратора та прикріплюється до реєстраційної справи, а інший видається особі. Важливо відмітити, що моментом, коли будинок стає об’єктом права власності, а речові права на нього виникають – це момент внесення інформації до Реєстру.

Наостанок слід підкреслити, що дотримання правової процедури в будівництві є визначальним питанням при вирішенні того, чи буде воно вважатися легальним. Дотримання визначеного законодавством порядку в плані розробки необхідних документів, вчасній подачі відповідних заяв, є запорукою успішного будівництва. Тільки таким шляхом особа зможе уникнути проблем в оформленні будинку як об’єкта права власності. Не потрібно буде сплачувати ні штрафи, ні починати судове провадження для визнання своїх прав на будинок.

Література:

1. Земельний кодекс України: Кодекс України, Закон від 25 жовтня 2001 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2002. – № 3-4. – Ст. 27.
2. Про регулювання містобудівної діяльності : Закон України від 17 лютого 2011 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2011. – N 34. – Ст. 343.
3. Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень : Закон України від 1 серпня 2004 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2004. – № 51. – Ст. 553.
4. Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт : Постанова Кабінет Міністрів України від 13 березня 2011 р. – 2011. – № 466.
5. Про затвердження порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки : Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 5 липня 2011 р. : 2011. – № 2013.
6. Про затвердження Порядку прийняття в експлуатацію і проведення технічного обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт : Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24 березня 2015 р. – 2015. – № 79.
7. Кодекс про адміністративні правопорушення : Кодекс України, Закон від 7 грудня 1984 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1984. – № 51. – Ст. 1122.
8. Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності : Закон України від 14 жовтня 1994 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1994. – № 46. – Ст. 441.

Студентка Науково-дослідницького інституту прав

імені І. Малиновського

Групи П-41

Лендєл Анна