Зміст договору будівельного підряду становлять права та обов’язки його сторін. Договір будівельного підряду за його юридичною характеристикою є двостороннім і, таким чином, – взаємним. Сторони в договорі наділені взаємними правами та обов’язками, щодо виконання умов правочину.

Ініціатором укладення (оферентом) даного договору, зазвичай, є Замовник. Замовник – це будь-який учасник цивільних відносин: юридична або фізична особа, держава Україна, територіальна громада, іноземна держава, яка уклала договір будівельного підряду і відповідно замовляє виконання будівельних робіт, контролює хід будівництва та здійснює технічний нагляд за ним, проводить розрахунки за виконані роботи та приймає їх результати (( Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: У 2 т. – 2-е вид., перероб. І доп. / За ред. О.В, Дзери (кер. авт. кол.), Н.С. Кузнєцової, В.В. Луця. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – Т. 2. – С 484. )). Також, замовником може виступати інвестор або на підставі його доручення інші особи. Замовник за умовами договору будівельного підряду фактично визнається покупцем об’єкта будівництва, контролює строки здачі його в експлуатацію, може виступати співвиконавцем договору, виконуючи ряд виробничих функцій.

Виходячи з визначеного предмету договору будівельного підряду, наведеного в ч. 1 ст. 875 ЦКУ, безпосередніми обов’язками замовника є: надання підрядникові будівельного майданчика (фронту робіт), прийняття об’єкта або закінчених будівельних робіт та їх оплата.  Також існують й інші обов’язки замовника проте їх аналіз дає зробити висновок про їх диспозитивний характер, а тому відповідні обов’язки можуть бути покладені на підрядника (наприклад: передача затвердженої проектно-кошторисної документації, страхування об’єкта будівництва тощо). Визначені обов’язки не можуть розглядатись як виключні, адже конкретний вид будівельних робіт їх складність, порядок матеріально-технічного забезпечення будуть визначатись сторонами окремо в кожному конкретному випадку окремо.

Функції замовника можна розділити на два основні види: 1) організаційна; 2) контрольна. Організаційна функція характеризується його обов’язками, пов’язаними з його обов’язками, пов’язаними з організацією будівельних робіт та створенням підрядникові належних умов для їх виконання. Контрольна характеризується тим, що замовник здійснює контроль і технічний нагляд за виконанням підрядником будівельних робіт, відповідність їх якості та вартості проектам та кошторисам тощо.

Першочерговим обов’язком замовника є надання підрядникові будівельного майданчика (фронту робіт). На поняття «будівельного майданчика» в законодавстві немає єдиного чіткого визначення. Так, у Положенні про підрядні контракти у будівництві України від 15 грудня 1993 року № 9, затвердженому Мінбудархітектури (( Про підрядні контракти у будівництві України. Положення затв. Науково-технічною радою мін. України у справах будівництва та архітектури // Все про бухгалтерський облік, N 43, 10 травня 1999 р )), зазначається, що будівельний майданчик – це земельна ділянка, яка відведена у встановленому порядку для забудови і спорудження об’єкта будівництва. Відповідно замовник для забудови та спорудження об’єктів будівництва повинен мати відповідні права на земельну ділянку. Щодо цього питання існує дві точки зору. Одні вважають, що необхідною є наявність у замовника самостійних прав на будівництво об’єкта у вигляді права на землю, права на забудову. Інші зауважують, що право на надання будівельного майданчика може бути як самостійним правом так і повноваженням щодо здійснення самостійного права іншої особи (орендаря, управителя, комісіонера, агента). Зазначаючи, що особа може виступати замовником за договором підряду за наявності у неї будь-яких (речових чи зобов’язальних) прав щодо проведення від свого імені будівельних робіт на відповідній земельній ділянці. (9, с. 484-485) На мою думку другий підхід вбачається більш повним.

Право на забудову, яке визначене в ст. 24 ЗУ «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р. (( Про планування і забудову територій. Закон України //  Відомості Верховної Ради (ВВР), 2000, N 31, ст.250 )) означає, що особа, яка бажає провести будівництво повинна отримати дозвіл на будівництво від виконавчих органів відповідних місцевих рад. Дозвіл на будівництво дає лише право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Фактично після отримання дозволу на будівництво учасник цивільних правовідносин має право замовити виготовлення проектно-кошторисної документації або покласти на підрядника такий обов’язок. Дозвіл на будівництво надається на основі комплексного висновку спеціального уповноваженого органу з урахуванням місцевих правил забудови, містобудівної документації. Саме отримання дозволу на будівництво є тією обставиною, яка може вплинути на реальне настання правових наслідків за договором будівельного підряду, навіть при належному виконанні замовником своїх обов’язків за договор (( Юшкевич С. П. Договор строительного подряда. – М., 2002. – С. 30 )).

Замовник має досить широкі права контролю і нагляду за діями підрядника.

Вказані права включають можливість здійснювати перевірку ходу і якості робіт, дотримання строків їх виконання, якості наданих підрядником матеріалів, правильності їх використання підрядником. З контролем та наглядом пов’язані для замовника не тільки права, але і обов’язки. Виявивши у ході контролю недоліки, допущенні підрядником, які є порушенням умов договору, перш за все такі, що можуть вплинути на якість виконуваних робіт, замовник зобов’язаний негайно проінформувати підрядника. Не вчинивши цього, він втрачає право в подальшому посилатись на наявність таких недоліків. Можливості замовника давати для підрядника обов’язкові вказівки, основані на результатах проведеного ним контролю і нагляду, певним чином обмежені. Вони не повинні суперечити умовам договору, також не можуть бути втручанням у оперативно – господарську діяльність підрядника. Брагінський М. І. вказує, що: «осуществление контроля в… обычно лишь право, но не обязанность заказчика. По указанной причине подрядчик не может ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроля и надзора за его действиями.» (( Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Издание дополнительное, исправленное (2-й завод0.- М.: «Статут», 2002.– С.137 ))

Оплата закінченого будівництвом об’єкту (виконання будівельних робіт) як виключний обов’язок замовника, за загальним правилом здійснюється після прийняття замовником збудованого об’єкта, виконаних робіт, але може здійснюватись поетапно або авансом.

Отже, замовник є центральною фігурою в будівництві. Він ініціює будівельний проект, визначає умови роботи підрядників, є споживачем будівельної продукції і регулює її необхідність.

Уклавши договір підряду, сторони тим самим беруть на себе зобов’язання з одночасним набуттям певних прав. Права та обов’язки підрядника і замовника значною мірою обумовлюються умовами договору, якщо інше не передбачено законом або типовими договорами. Найважливіші обов’язки підрядника визначає ЦКУ.

Підрядник зобов’язаний виконати роботу, обумовлену договором, з своїх матеріалів і своїми засобами, якщо інше не встановлене законом або договором. Як бачимо обов’язок надати матеріали (включаючи деталі та конструкції), а також обладнання може бути покладений на будь-яку з сторін. Ця умова не є суттєвою, так як ЦКУ передбачає певну презумпцію.

Вона полягає в тому, що матеріально-технічне забезпечення будівництва у повному обсязі покладається на підрядника, одночасно допускаючи визначення у договорі іншого: покладення такого обов’язку на замовника, повністю або частково. Також підрядник, що виконує роботу з своїх матеріалів, відповідає за доброякісність матеріалів.

Підрядник зобов’язаний вжити усіх заходів до забезпечення збереження ввіреного йому замовником майна і несе відповідальність за всяке упущення, що потягло за собою втрату або пошкодження цього майна.

Підрядник несе обов’язок своєчасно попередити замовника:

1) про недоброякісність або непридатність матеріалів, одержаних від замовника;

2) про те, що додержання вказівок замовника загрожує міцності або придатності виконуваної роботи;

3) про наявність інших, не залежних від підрядчика обставин, що загрожують

міцності або придатності виконуваної роботи.

Коли замовник, незважаючи на своєчасне і обґрунтоване попередження з боку підрядника, у відповідний строк не замінить недоброякісних або непридатних матеріалів, не змінить вказівок про спосіб виконання роботи або не усуне інших обставин, які загрожують міцності або придатності виконуваної роботи, підрядчик вправі відмовитись від договору і стягнути понесені з вини замовника збитки.

Особливим обов’язком підрядника є здіснення будівництва та пов’язаних з ним робіт у відповідності з технічною документацією та кошторисом. Технічна документація повинна включати обсяг, зміст робіт та інші вимоги.

У випадку, коли на підрядника покладено обов’язок виробити проектно-кошторисну документацію то в такому разі документація має бути погоджена з замовником. Договір, за яким надання проекту складає обов’язок підрядника, називається «проектно-будівельним контрактом» (( Кузнецова Н. С. Подрядные договоры в инвестиционной деятельности в строительстве/ КГУ им. Т. Г. Шевченко. – К.: Наук. Думка, 1993.-С 160.

)).

Під час будівництва підрядник може виявити, що певні роботи у проекті і кошторисі не були враховані і через це необхідно провести додаткові роботи. Тоді у підрядника виникає не тільки право, але і обов’язок повідомити замовника, з відповідним обґрунтуванням, які саме допоміжні роботи слід провести. Замовник зобов’язаний повідомити своє рішення відносно даної ситуації «в розумний строк».

Мається на увазі згода, або незгода з проведенням додаткових робіт. Якщо протягом цього часу відповідь не буде отримана, підрядник зобов’язаний призупинити роботи з тим, щоб збитки які виникнули у результаті простою, буде зобов’язаний відшкодувати замовник, якщо тільки не доведе відсутність необхідності у здійснені таких робіт. Підрядник, який не зупинив у вказаних випадках будівництво, приймає ризик продовження робіт на себе. Якщо підрядник виконав додаткові роботи, він набуває право вимагати їх оплати тільки за умови,  якщо доведе, що це було здійснено в інтересах замовника. Можливі випадки, коли замовник погодився на проведення і оплату додаткових робіт, на необхідності яких наполягав сам підрядник, але останній відмовляється їх виконувати. В такому разі підрядник має право ухилитись від виконання, при згоді замовника на їх проведення та оплату тільки таких додаткових робіт, які не входять у сферу професійної діяльності підрядника, або не можуть бути виконані ним, через причини, що не залежать від нього. Якщо підрядник відмовляється від виконання робіт у всіх інших випадках замовник має право доручити виконання додаткових робіт третім особам за розумну ціну і в розумний строк виконати зобов’язання за рахунок боржника та своїми силами.

Слід також звернути увагу на обов’язок, спільний для обох сторін – здійснювати співробітництво між собою. Зміст такого співробітництва полягає в тому, що при виявлені перешкод до належного виконання вони –  підрядник і замовник, повинні у рівній мірі робити все, залежне від них, для усунення таких перешкод.

Отже, на підрядника законодавцем покладено ряд «професійних обов’язків», так як вважається, що підрядник на відміну від замовника є компетентною стороною.