У статті досліджено одну із основних проблем, яка виникає під час реалізації права власності на земельну ділянку для житлової забудови та пов’язанна із особливістю застосування містобудівного та земельного законодавства.

Ключові слова: містобудівне та земельне законодавство, містобудівна документація, виробнича, сельбищна та ланшавтно-рекреаційна зона, норми, план, землі для житлової забудови.

В статье исследована одна из основных проблем, которая возникает при реализации права собственности на земельный участок для жилой застройки и связанная с особенностью применения градостроительного и земельного законодательства.

Ключевые слова: градостроительное и земельное законодательство, градостроительная документация, производственная, селитебная, ланшавтно-рекреационная зона, нормы, план, земли для жилой застройки.

 

This article researched one of the major problems arising during the implementation of ownership of the land for residential development and linking feature of urban and land laws use.

Keywords: urbanand land laws, planning documentations, industrial, residential and recreational-landscape zone, rules, a plan, land for residential development.

 

Землі для житлової забудови займають важливе місце у житті кожної людини, оскільки з ними пов’язаний наш щоденний побут. Внаслідок цього реалізація права власності на земельну ділянку для житлової забудови потребує особливого та чіткого державного регулювання для того, щоб забезпечити прямий та зрозумілий доступ до цього права.

Незважаючи на особливість такого права, існує низка проблем, які виникають під час його реалізації. Однією із основних проблем є те, що значна кількість норм, які необхідні при використанні земель для житлової забудови передбаченні в містобудівній документації, а не в Земельному кодексі України.

А.М. Мірошниченко вказує про те, що основною особливістю правового режиму земель для житлової забудови є їх використання з обов’язковим дотриманням норм містобудівної документації, які відсутні у Земельному кодексі України [4, с.475]

Вважаємо за доцільне, з метою дослідження вище зазначеної проблеми проаналізувати містобудівні норми дотримання яких є обов’язковим під час використання таких земель.

Важливою особливістю правового режиму земель житлової забудови є те, що вони використовуються на плановій основі, тобто відповідно ьдо генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних норм і стандартів, та місцевих та регіональних правил забудови. Однак вимоги до зазначених документів, які забезпечують здійснення використання земель житлової забудови передбачені не в Земельному Кодексі України, а в містобудівних законах. Для того, щоб прокоментувати положення цієї статті, наведемо визначення поняттям містобудівної документації, відповідно до статті 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»[2, ст.18]:

– містобудівна документація – це затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій. До містобудівної документації належать:

– генеральний план населенногопункту, що є містобудівною документацією та визначаєпринциповівирішеннярозвитку, планування, забудови та іншоговикористаннятериторіїнаселеного пункту;

– генеральна схема планування території України – містобудівна документація, що визначає концептуальні вирішення планування та використання території України;

– схема планування території на регіональному рівні – планувальна документація, яка розробляється для Генеральної схеми планування території України та визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та використання територій адміністративно-територіальних одиниць та їх окремих частин;

– детальний план території – містобудівнадокументація, щовизначаєпланувальнуорганізацію та розвитоктериторії.

Також, розробляється план земельно-господарського устрою, який є різновидом землевпорядної документації та становить невід’ємну частиною генерального плану населеного пункту. Отже, питання планування і використання земель для житлової забудови регулюється містобудівною та в деякій мірі, землевпорядною документацією, що навряд чи є доцільним.

Крім цього, відповідно до пункту 2.1 Державних Будівельних Норм 360-92 територія міста за функціональним призначенням поділяється на [3, п.2.1.]:

– сельбищну, де розташовуються житлові забудови;
– виробничу, де розташовуються різного роду підприємства та інші виробничі будівлі;
– ландшафтно-рекреаційну зону, яка створюється з метою забезпечення відпочинку жителів відповідної території.
Такий поділ не передбачений земельним законодавством і не відповідає поділу земель на категорії, так як передбачений лише нормами містобудівної документації. Вважаємо, що відсутність такого поділу у земельному законодавстві створює прогалину у праві, тому що під час здійснення житлової забудови, обов’язково використовуються містобудівні норми і тому будівництво відбувається лише в сельбищній території населеного пункту, правовий статус якої відсутній у земельному законодавстві. Тому необхідно запровадити відповідні норми, основним завданням яких має бути усунення суперечностей між різними нормативно-правовими актами. У цьому випадку пропонуємо доповнити Земельний кодекс України такими визначеннями:
– сельбищна зона – територія, де розташовуються житлова забудова (садибна, багатоквартирна та інші), громадські центри, об’єкти культурно-побутового обслуговування, зелені насадження загального користування, навчальні заклади, спортивні комплекси, магістральна та вулична мережа, автостоянки, а також площі, парки, сквери, бульвари, інші об’єкти зеленого будівництва та місця загального користування;

– виробнича зона – територія де розташовані підприємств для виробництва і переробки сільськогосподарської та іншої продукції, ремонту, технічного обслуговування і зберігання сільськогосподарської техніки і автотранспорту, комунально-складські та інші об’єкти, дороги, проїзди і майданчики для стоянки автомобілів, інші території;

– ландшафтно-рекреаційна зона – територія де розташовуються приміські ліси, лісопарки, лісозахисні смуги, водоймища, зони відпочинку та курортні зони, які разом з парками, садами, скверами, бульварами сельбищної території формують систему озеленення та оздоровчих зон.

Виходячи із вище зазначеного, можна зробити висновок про те, що існування великої кількості нормативно-правових актів, що регулюють питання використання земель житлової забудови є досить позитивним явищем, але суттєвим недоліком є те, що ці акти не належать до земельного законодавства (містобудівні норми), яке є основою використання таких земель. Існування цієї проблеми створює суттєві незручності під час використання земельної ділянки для житлової забудови, оскільки поряд із нормами земельного законодавства, також потрібно звертатися й до норм містобудівного законодавства для того щоб правильно та без будь-яких порушень реалізувати своє право.

Пропонуємо два шляхи вирішення цієї проблеми, а саме:

– доповнити Земельний кодекс України відповідними нормами, які регулюватимуть питання, що стосуються земельної ділянки але містяться в містобудівному законодавстві, а саме: закріпити у кодексі визначення сельбищної, виробничої та ланшафтно-рекреаційної зони та визначення видів містобудівної документації, які пропонуються у статті.

– розробити єдиний кодифікований акт, який регулюватиме усі питання пов’язані із землями житлової забудови, не відсилаючи до інших нормативно-правових актів.

Отже, в статті визначено одну із основних проблем, що виникає під час реалізації права власності на земельну ділянку для житлової забудови, яка полягає в тому,що значна кількість норм, які необхідні при використанні таких земель передбаченні в містобудівній документації, а не в Земельному кодексі України. Така ситуація створює незручності при використанні зазначених земель, шляхом відсилання до інших нормативно-правових актів, а не земельних. Запропоновано два шляхи вирішення цієї проблеми, що сприятиме зручній та швидкій реалізації права власності на земельну ділянку для житлової забудови.

 
Список використаних джерел:

1. Земельний Кодекс України: чинне законодавство із змінами та доповненнями на 02 вересня 2013 року. – К.: Алерта, 2013. – 110с.
2. Про регулювання містобудівної діяльності: Закон України від 27 лютого 2011 р. // ВВР – 2011. – № 34. – Ст. 683.
3. Державні Будівельні норми 360 – 92: Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень: Затверджено Наказом Держкоммістобудування від 17 квітня 1992 р. // Офіційний вісник України. – 1992. № 44. – Ст. 137.
4. Мірошниченко А.М. Земельне право України. Підручник. – К.: Алерта. – 2011. – 712 с.