Ключові слова: правочин, форма правочину, проста письмова форма, складна письмова форма.

Annotations. The article deals with legal regulation of forms of transaction, separately paid attention to simple and complex forms of transaction and their features.

Keywords: transaction, the form of transaction, simple writing form, complex writing form.

Постановка проблеми.  Укладаючи правочин особа намагається досягти правового результату. Правовий результат полягає у виникненні, зміні чи припиненні цивільних прав і обов’язків, тобто у виникненні, зміні чи припиненні цивільних правовідносин. Але досягнути таких результатів може лише правочин, що відповідає загальним вимогам, має відповідну форму та має належну юридичну силу. Для того, щоб правочин мав належну юридичну силу, законодавець встановлює певні умови, яким повинен відповідати такий правочин.

Аналіз останніх досліджень та публікацій. Проблемам дослідження правового регулювання та визначення форми договору у вітчизняній літературі уваги майже не приділялося. Окремі питання форми договору висвітлювалися у працях В. В. Луця, В. Г. Ротань, С. Я. Вавженчука, М.О. Михайлівої та інших учених.

Завданням дослідження є визначення особливостей правового регулювання форми правочину, відмежування простої та складної (з нотаріальним посвідченням та з дотримання державної реєстрації) письмової форми правочину.

Виклад основного матеріалу. Законодавець встановлює певні вимоги щодо письмової форми правочину. Так, правочин вважається таким, що укладений у пись­мовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (це може бути кілька документів, що складаються окремо, але відображають узгодження волі сторін), якщо воля сторін виражена за допомогою сучасних технічних засобів зв’язку – телетайп­ного, електронного або іншого технічного засо­бу зв’язку; якщо він підписаний його сторо­ною (сторонами).

Як зазначає С. Юргелевич, інформацію, що міститься в документі, можна розділити на дві частини: зміст документа (яку можна назвати змістовою частиною); допоміжна (дає змогу встановити його автентичність; до неї відносять реквізити – вихідний номер, підписи, печатка). Таким чином, до письмової форми договору належать ті елементи допоміжної інформації, які визначені законодавством як вимоги до укладення правочину, як цілісного явища[2,c. 129]. Проте, зауваживши думку М.О. Михайліва, ми не можемо не погодитися із тим, що фіксація змісту правочину на документі ще не означає наявності внутрішньої волі суб’єкта цивільних правовідносин досягнути бажаного юридичного результату. Для чинності такого правочину ще необхідно такий документ підписати стороною або у визначених законодавством випадках скріпити печаткою[3,c. 36].Тож обов’язковою ознакою письмової форми є те, що сторони власноручно вчиняють під­пис на відповідному документі при укладенні правочину. Документи у правочині, сторона­ми якого є юридичні особи, підписуються особами, уповноваженими на це установчими документами (статутом, засновницьким договором), довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства. Обов’язковість скріплення правочину печаткою може бути визначена за письмовою домовленістю сторін (ст. 207 ЦК) [1].

Використання при вчиненні правочинів факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, електронно-числового підпису допускається лише у випадках, встановлених законом, іншими актами цивільного законодавства, або за письмовою згодою сторін, у якій мають міститися зразки відповідного аналога їхніх власноручних підписів (Закон України „Про електронний цифровий підпис” від 22.05.2003 р.).

Відповідно до п. 4 ст 207 ЦК за фізичну особу, котра внаслідок фізичної вади, хвороби або з інших причин не може власноручно підписатися, правочин за її дорученням може підписати інша особа. Проте фізична особа, яка підписала правочин за того, хто його вчиняє, не вважається сто­роною правочину, а є лише виконавцем фізичної дії [4, c. 235].

Підпис особи, яка підписала правочин, що не потребує нотаріальної форми, може бути за­свідчений відповідною посадовою особою (директором фірми, начальником відділу ка­дрів, керівником житлово-експлуатаційної організації, ректором, деканом, головним ліка­рем і т. д.) за місцем роботи, навчання, проживання або лікування особи, що вчиняє право­чин. У такому випадку той, хто посвідчує підпис, не повинен вказувати причини, з яких текст правочину не був підписаний тією особою, що вчиняє правочин. Таке рішення пояс­нюється тим, що проста письмова форма застосовується стосовно укладення правочинів, які мають менше значення, стосуються менш цінних речей, ніж ті, що посвідчуються нотаріально. Крім того, обов’язок вказувати причини, з яких текст правочину не був підписа­ний тією особою, що вчиняє правочин, покладається на нотаріуса та інших осіб, що мають право вчиняти нотаріальні дії, з тих міркувань, що вони повинні перевіряти відповідність правочинів, які посвідчують, вимогам закону. Що ж стосу­ється посадових осіб, які посвідчують підписи на правочині за місцем роботи, навчання, проживання або лікування особи, яка вчиняє правочин, то на них обов’язок здійснення такого контролю закон не покладає.

Імперативні норми ст. 208 ЦК України містять вказівку на правочини, які слід вчиняти виключно у простій письмовій формі:

1) правочини між юридичними особами; 2) правочини між фізичною та юридичною особою, крім тих, що повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення;3) правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім тих, що повністю виконуються сторонами в момент вчинення;4) інші правочини, щодо яких законом встановлена письмова форма [5, c. 70].Проте зазначена вище стаття має два винятки. Якщо правочин між юридичними особами, між фізичною та юридичною умовами або між фізичними особами на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподаткованого мінімуму доходів громадян, виконується сторонами в момент його вчинення, то такий правочин може бути вчинений в усній формі. Прикладом такого правочину є договір купівлі-продажу, де придбання здійснюється із оплатою одночасно [6, c. 13].

У законодавстві встановлені випадки, за наявності яких недодержання простої письмової форми тягне недійсність правочину. Цей припис закону має на увазі тільки ті правочини, стосовно яких в законі прямо зазначено про їх недійсність у зв’язку з недодержанням простої письмової форми. Прикладом є ст. 547 ЦК України, яка передбачає, що правочин щодо забезпечення виконання зобов’язання вчиняється у письмовій формі, при цьому зазначено, що недодержання письмової форми тягне за собою нікчемність правочину.

На вимогу фізичної або юридичної особи простий письмовий правочин з її участю може бути посвідчений нотаріально. У такому разі така вимога є обов’язковою для надання договору нотаріальної форми. Нотаріальне посвідчення правочину означає, що його зміст, час і місце здійснення, наміри суб’єктів правочину, його відповідність закону та інші обставини перевірені та офіційно зафіксовані нотаріусом, а тому розглядаються як встановлені і достовірні.

Аналізуючи класифікацію форм правочину, необхідно виділити складну письмову форму правочину, яка у свою чергу поділяється на письмову з нотаріальним посвідченням та письмову з дотримання державної реєстрації.

Необхідність дотримання нотаріальної форми законом, як правило, передбачається для вчинення правочину щодо майна, котре має значну цінність. Відповідно до пункту 35 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій  нотаріусами України, нотаріуси посвідчують правочини, нотаріальне посвідчення яких передбачено законом, зокрема: договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, пожертва, рента, спадковий договір) нерухомого майна, іпотечні договори, договори про спільну часткову власність на земельну  ділянку; про купівлю-продаж земельних ділянок, договори купівлі-продажу (приватизації) державного майна, договори про поділ майна, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя; договори найму будівлі строком на три роки і більше, договори найму транспортних засобів за участю фізичної особи, договори про створення акціонерних товариств, якщо товариства створюються фізичними особами, договори управління нерухомим майном, договори про зміну черговості одержання права на спадкування, заповіти, довіреності на укладання правочинів, за домовленістю  сторін нотаріуси посвідчують інші правочини [7]. Крім того, за бажанням сторін нотаріально посвідчуватися можуть й інші угоди (ст. 54 Закону України “Про нотаріат”).Недодержання нотаріальної форми тих правочинів, які повинні її мати, тягне за собою їх недійсність. Слід пам’ятати, що нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише того правочину, який відповідає загальним вимогам його чинності, передбаченим Цивільним кодексом України [8, c. 88][1].Нотаріальна форма посвідчення правочинів забезпечує законність і достовірність правочинів. Щоб впевнитися, що правочин за змістом відповідає закону, нотаріус визначає, які норми матеріального права регулюють правовідносини, до яких відноситься конкретний правочин. У разі відсутності в населеному пункті нотаріуса необхідні дії здійснюють уповноважені на це службові особи органів місцевого самоврядування. Крім того у випадках, встановлених законом, до нотаріального посвідчення правочину прирівнюється його посвідчення певною посадовою особою: командиром військової частини, головним лікарем лікарні, капітаном морського судна тощо (ст. 245, 1252 ЦК) [4, c. 235].При посвідчуванні нотаріусом письмового правочину дуже важливим є обов’язок останнього попередити про можливі правові наслідки укладеного правочину, щоб юридична необізнаність сторін не завдала їм шкоди. Варто зауважити, що це не право, а обов’язок нотаріуса.Наступними моментами укладання правочинів, які суттєво впливають на порядок його посвідчення, є встановлення особи громадянина, перевірка його дієздатності чи правоздатності юридичних осіб, представники яких звернулися до нотаріуса.Письмові правочини, що посвідчуються нотаріально, виготовляються нотаріусом не менше ніж у двох примірниках, один з яких залишається у матеріалах нотаріальної справи. Усі примірники підписуються учасниками правочину та мають силу оригіналу, у тому числі примірник, який зберігається у справах нотаріуса. Посвідчувальний напис вчинюється на всіх примірниках правочину.  На бажання сторін договору кожній із них видається по одному примірнику, про що зазначається у тексті договору [10].

Нотаріус повинен встановити дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину.

Встановлення дійсних намірів кожного з учасників правочину здійснюється шляхом встановлення нотаріусом однакового розуміння сторонами значення,  умов правочину та його правових наслідків для кожної із сторін. Встановлення дійсних намірів однієї із сторін правочину може бути здійснено нотаріусом за відсутності іншої сторони з метою виключення можливості стороннього впливу на її волевиявлення.

Правочин посвідчується  нотаріусом,  якщо  кожна  із  сторін однаково   розуміє  значення,  умови  правочину та його правові наслідки, про що свідчать особисті підписи сторін на правочині.

При перевірці правоздатності юридичних осіб, які беруть участь в юридичній угоді, державні нотаріуси зобов’язані ознайомитись з статутом юридичної особи або положенням про неї і перевірити, чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, правам, наданим юридичній особі її статутом чи положенням.

При посвідченні правочинів і вчиненні деяких інших нотаріальних дій нотаріус перевіряє, чи підписи учасників правочинів та інших осіб справжні.

Нотаріально посвідчувані правочини, а також заяви та інші документи підписуються у присутності нотаріуса. Якщо правочин, заява чи інший документ підписаний за відсутності нотаріуса, громадянин повинен особисто підтвердити, що документ підписаний ним.

Якщо сторони добровільно бажають розірвати нотаріально посвідчений правочин, вони можуть зробити це і в нотаріальному порядку. Угода сторін про розірвання нотаріально посвідченого договору про відчуження майна може бути або оформлена складанням окремого документа, що додається до примірника договору, який знаходиться у справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса, або викладена на самому договорі. Правочин підписується сторонами і посвідчується нотаріусом. На всіх примірниках договору робиться відмітка про розірвання договору з зазначенням номера за реєстром і дати посвідчення правочину про розірвання.

Крім того,  на рівні ЦК закріплена особлива стадія укладення правочинів – державна реєстрація правочину (ст.210 ЦК України), необхідною умовою укладення деяких договорів є їх державна реєстрації. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий  правочин  є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Реєстрації, зокрема, підлягають договори купівлі-продажу нерухомого майна; договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладений на строк не менше трьох років тощо [11].

Цікавою є позиція Верховного Суду України щодо моменту вчинення правочину у випадку, якщо останній потребує державної реєстрації. Пунктом 8 Постанови передбачено, що відповідно до частини першої ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 Цивільного кодексу України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв’язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (ст. 205-210, 640 ЦК тощо). Згідно із ст. 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації [3, c. 39]. Якщо ж обов’язкову державну реєстрацію не було здійснено, то такий правочин є неукладеним та не має юридичної сили.

Державна реєстрація виконує 2 функції. По-перше, проводиться облік цивільних прав, які виникають з такого правочину. По-друге, має місце додатковий контроль законності змісту правочину, дотримання порядку його укладення тощо.

Деякі автори вказують на те, що державна ре – єстрація, яка раніше слугувала придатком до форми, тепер набула самостійного значення спо- собу фіксації відповідної угоди та витіснила у ряді випадків нотаріальну форму [10, с. 341].

Висновки. Отже, вимоги щодо «простої» письмової форми правочину, а саме такої, що не потребує нотаріального посвідчення, полягає у встановленні презумпції дійсності такого правочину, якщо законом не передбачено спеціально, що недодержання письмової форми правочину тягне його недійсність. Щодо «складної» письмової форми правочину, то до­три­ман­ня но­таріаль­но­го посвідчен­ня пра­во­чи­ну та дер­жав­ної реєстрації є важ­ли­вим за­со­бом пе­ревірки змісту дійсно­го во­ле­ви­яв­лен­ня суб’єктів, а та­кож од­ним із спо­собів во­ле­ви­яв­лен­ня, який сприяє до­три­ман­ня ви­мог чин­но­го за­ко­но­дав­ст­ва та на­стан­ню цивільно-пра­во­вих наслідків у ви­гляді ви­ник­нен­ня, зміни або при­пи­нен­ня цивільних прав і обов’язків. А також дотримання таких форм правочину забезпечує захист та реалізацію цивільних прав і обов’язків сторін, які вчиняють правочин, та врегулювання цивільних правовідносин.

ЛІТЕРАТУРА

1. Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар за заг. ред. Є.О. Харитонова, О.І. Харитонової, Н.Ю. Голубєвої, К.: Правова єдність., 2007. – С. 185.
2. Нижиний А. Скріплення печаткою як елемент письмової форми цивільно-правового договору / А. Нижний // Теорія і практика інтелектуальної власності. – – Вип. 6. – С. 129.
3. Михайлів М.О. Форма правочину та наслідки її недотримання / М.О. Михайлів // Держава і право. – 2011. – Вип. 51. – С. 36.
4. Харитонов Є.О. Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар за заг. ред. Є.О. Харитонов, О.І. Харитонової, Н.Ю. Голубєвої, К.: Правова єдність., 2007. – С. 235.
5. Заіка Ю.О. Українське цивільне право. Навч. посібн. / Ю.О. Заіка. – К. Істина, 2005. – С. 70.
6. Вавженчук С.Я. Деякі аспекти правового регулювання та визначення форми договору / С.Я. Вавженчук // Адвокат. – 2009. – №9. – С. 13.
7. Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України: Наказ Міністерства юстицій України від 22 лютого 2012 р. // Офіційний вісник України. – 2012. – № 17. – С. 66.
8. Панченко М. І. Цивільне право України: Навч. посібн. / М. І. Панченко. – К.: Знання, 2005. – С. 88.
9. Роз’яснення Міністерства юстицій України від 19 квітня 2011р. Щодо форми правочинів. [Електронний ресурс]. − // http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/n0028323-11.
10. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общин положення: Изд. 3-е, стереотипное. – М.: Статут, 2001.

This paper considers the problem of acquiring ownership of the unfinished construction projects. It deals with topical issues that arise in the implementation of construction and proposed solutions. Investigated approach to understanding the ownership of unfinished construction project.

Незавершене будівництво – об’єкти, які розпочаті будівництвом і не прийняті в експлуатацію, включаючи законсервовані об’єкти[1,1]. Можна говорити, що незавершене будівництво це специфічна нерухомість, оскільки до завершення будівництва забудовник вважається лише власником матеріалів та обладнання, які використовувалися в процесі будівництва згідно ч.3 ст.331 ЦК України.

Питання правового режиму та цивільних відносин з приводу об’єктів незавершеного будівництва досліджувались М. І. Брагінським, Б. В. Бондарем, В. В. Вітрянським, О. В. Вороновою, Є. О. Мічуріним, О. С. Яворською, С.Яковлєвою.

Розглядаючи питання виникнення права власності на нерухоме майно ми розуміємо, що тут виникає не лише право власності, а й новий самостійний об’єкт цивільних правовідносин.

На даний час в Україні на законодавчому рівні передбачений такий об’єкт правовідносин, як об’єкт незавершеного будівництва, про це зазначає ст.331 ЦК України. Крім того, в Реєстр прав власності на нерухоме майно (підпорядковане Міністерству юстиції), було внесено зміни, які зазначають про існування в Реєстрі такого типу майна як об’єкт незавершеного будівництва. Об’єкт незавершеного будівництва як об’єкт цивільних правовідносин згадується і в інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, зокрема в розділі 4, яким регламентовано посвідчення договорів про відчуження об’єкт незавершеного будівництва.

Слід звернути увагу на те, що в Російській Федерації існує аналогічна правозастосовча практика щодо визнання об’єкту незавершеного будівництва предметом цивільно-правових угод. Зокрема, Вищий арбітражний суд Російської Федерації зазначає, що об’єкт незавершеного будівництва може бути предметом цивільно-правових угод, а, отже, виступати об’єктом цивільного обігу, однак для цього необхідна консервація будівництва, а також державна реєстрація прав на нього[2,1].

Отже, з вище сказано стає чітко зрозуміло, що об’єкт незавершеного будівництва є об’єктом цивільно-правових відносин і дане питання регламентовано на законодавчому рівні, але немає однозначного розуміння правового режиму незавершеного будівництва чи наприклад часового проміжку щоб чітко регламентувало момент виникнення прав на такий об’єкт чи момент припинення прав на таку нерухомість, хоча й незавершену.

На даний час українське законодавство не відносить незавершене будівництво до будівель чи споруд. Якщо розглядати об’єкт незавершеного будівництва і шляхом його добудови інший об’єкт, який буде завершеним, то це зовсім різні об’єкти, оскільки на другий право власності виникає підписанням документа про прийняття його в експлуатацію. Для виникнення права власності на незавершене будівництво необхідна державна реєстрація цього права [3, 41], тому логічно вказати, що це і буде моментом набуття права власності на такий об’єкт.

Основна процедура переходу об’єкта незавершеного будівництва у приватну власність є його приватизація, яка здійснюється згідно із Законом України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 14 вересня 2000 року, або шляхом проведення державної реєстрації згідно з Постановою КМУ від 22 червня 2011 року «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Державна реєстрація права на незавершене будівництво здійснюється в порядку встановленому для реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлене вперше.

Для реєстрації  права власності на незавершений об’єкт будівництва обов’язковою є наявність державної реєстрації речового права на земельну ділянку на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Як правило, державна реєстрація проводиться особою, яка проводить таке будівництво. Для проведення державної реєстрації необхідно подати такий перелік документів:

–       Документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, та завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії;

–       Документ , що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;

–       Документи, що посвідчують особу;

–       Документи, що підтверджують виникнення, перехід чи припинення права власності чи інших речових прав на нерухоме майно[4,4].

Законодавець може вимагати  подання документу, який підтверджує факт повідомлення уповноважених органів повідомленням про початок робіт (декларація), тому в таких випадках необхідно подавати декларацію з тим переліком документів, який наведений вище. Також, слід пам’ятати про проведення технічної інвентаризації об’єкта, який підлягає державній реєстрації та подання акту інвентаризації органу уповноваженому проводити реєстрацію.

Після опрацювання надісланих документів Державний реєстратор реєструє право власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Після державної реєстрації права власності на незавершений об’єкт будівництва можна вчиняти щодо нього подальші операції, зокрема продаж такого об’єкта. Проблема в тому, що після придбання такої нерухомості у нас виникає право власності саме на цей об’єкт і ні в якому разі не право власності на земельну ділянку на якій він розміщений. Оскільки право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації такого права (ст.25 ЗК України). То для того щоб вільно користуватися своїм придбаним майном необхідно ще укласти договір оренди земельної ділянки, якщо вона не перебувала у власності продавця, а лише в користуванні, оскільки договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва не є правовстановлюючим документом на земельну ділянку і на його підставі не можна зареєструвати земельну ділянку на нового власника нерухомості. Якщо ж земельна ділянка у приватній власності продавця, то проблеми не виникає, оскільки її можна придбати за договором купівлі-продажу.

Також бувають випадки, коли вирішення питання можна чекати роками, якщо земля є власністю держави. А от в багатьох випадках, право постійного користування взагалі не може бути переоформлено на покупця, адже суб’єктний склад даних правовласників обмежений ч.2 ст.92 ЗК України. Ч. 2 ст. 92 ЗК України зазначає, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної і комунальної власності набувають підприємства, установи, організації, які перебувають у державній чи комунальній власності; громадські організації інвалідів України; релігійні організації України. Тобто виникає проблема щодо права користування такими земельними ділянками приватними особами чи приватними підприємствами. У даному випадку власник об’єкту незавершеного будівництва повинен або орендувати земельну ділянку під об’єктом незавершеного будівництва або викупити[5, 1].

Таким чином, у покупця, який придбав недобудований об’єкт нерухомості, фактично, тривалий період часу буде відсутнє право власності на даний об’єкт. Поки новий власник буде оформляти необхідні документи для реєстрації його права власності на даний об’єкт за зобов’язаннями продавця може бути накладено арешт і така практика існує. В даному випадку, бюро технічної інвентиризації, навіть при наявності всього комплекту документів, відмовить у реєстрації права власності (хоча дані дії будуть незаконними п. 3.1, 3.5 Тимчасового положення). В даному випадку, покупець буде змушений оскаржувати ці дії в судовому порядку[6,5].

Раніше існувала така ситуація, за якої норми загального законодавства – ст. 331 ЦК України – допускали реєстрацію права власності на незавершене будівництво, а, натомість, норми спеціального – п.п.1.6 п.1 Тимчасового положення – визначають механізм реєстрації прав на об’єкти будівництва і водночас не передбачали реєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва, що, власне, і становило правову колізію та потребувало узгодження законодавства в цій частині.

Міністерство юстиції України видало Лист щодо порядку державної реєстрації прав власності на об’єкти незавершеного будівництва № 19-32/1, для усунення неузгодженості та вирішити дану проблему, в якому визначено необхідний механізм та процес реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Відповідно до вказаного Листа, підставами виникнення прав власності на такі об’єкти можуть бути такі:

— для первинної реєстрації права власності на такий об’єкт: державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки; договори, що свідчать про підстави виникнення права власності особи на об’єкт незавершеного будівництва; або рішення суду;

— у разі здійснення наступних транзакцій з нерухомим майном: рішення суду або договори відчуження об’єкта незавершеного будівництва. Крім того, свідоцтво про право власності на об’єкт незавершеного будівництва для державної реєстрації цих об’єктів не видається. Після проведення державної реєстрації прав власності на об’єкт незавершеного будівництва особі-власнику видається витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Однак слід зазначити, що цей акт не має сили закону і має виключно рекомендаційний характер. Проте наявність такого листа підкреслює нормативну неузгодженість та недостатню врегульованість згаданого вище питання.

Отже, незавершене будівництво як об’єкт нерухомості виникає з моменту набуття ним ознак нерухомого майна — у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню — і перестає існувати як такий з моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію. Тому можна зробити висновок про існування в процесі виникнення новоствореного нерухомого майна двох окремих об’єктів нерухомості: до моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію  йдеться про перебування об’єкта будівництва в режимі такого нерухомого майна, як «незавершене будівництво», а з моменту прийняття в експлуатацію цього об’єкта виникає завершений будівництвом об’єкт нерухомості. Права власності на вищевказані об’єкти нерухомості виникають з моменту державної реєстрації цих прав у встановленому законодавством порядку. Здійснюючи державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, в тому числі і на об’єкт незавершеного будівництва, держава офіційно визнає і підтверджує факт виникнення цих прав. Наслідками визнання державою факту виникнення права власності є: по-перше, можливість укладення правочинів стосовно такого майна; по-друге, пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі виникнення спору щодо цього нерухомого майна.

Для спрощення процедури обліку та контролю об’єктів незавершеного будівництва необхідно ввести в дію Реєстр об’єктів незавершеного будівництва. Введення в дію такого Реєстру повинне мати на меті повноцінне використання власниками об’єкта незавершеного будівництва прав щодо них. Так, з огляду на певні особливості такого об’єкта, а саме — динамічної зміни його ступеня готовності, і відповідно, неможливості та недоцільності постійної щоразової перереєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва, фіксування прав у Реєстрі об’єктів незавершеного будівництва повинне бути передбачене не як обов’язок, а як право, і застосовуватись лише в разі необхідності, наприклад, укладення договорів щодо об’єктів незавершеного будівництва чи здійснення будь-яких інших цивільно-правових операцій з цим об’єктом.

Незавершене будівництво є об’єктом цивільних правовідносин, який, враховуючи як теоретичні, так і нормативні підстави, слід вважати нерухомістю.

Так, незавершене будівництво, як об’єкт нерухомості, виникає з моменту набуття ним ознак нерухомого майна — у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню — і перестає існувати як такий з моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію. Тому робимо висновок про існування в процесі виникнення новоствореного нерухомого майна двох окремих об’єктів нерухомості. До моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію – йдеться про перебування об’єкта будівництва в режимі такого нерухомого майна, як «незавершене будівництво», а з моменту прийняття в експлуатацію цього об’єкта виникає завершений будівництвом об’єкт нерухомості.

Права власності на вищевказані об’єкти нерухомості виникають з моменту державної реєстрації цих прав у встановленому законодавством порядку.

Список використаних джерел

1. Про затвердження Класифікатора державного майна : Наказ Фонду державного майна України від 15 березня 2006. :[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua.
2. Огляд практики вирішення спорів, що виникають з договорів купівлі-продажу нерухомості : Інформаційний лист ВАС РФ від 13 листопада 1997 р. – № 21. : – Режим доступу : http://www.nbuv.gov.ua.
3. Скаржинський М. Іпотека незавершеного будівництвом житла (цивільно-правові аспекти)  / М. Скаржинський. – К. : Юридична Україна, 2006. – С. 41.
4. Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно : Постанова Кабінету міністрів України в 22 червня 2011р. . :[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua.
5. Ризики при купівлі об’єкта незавершеного будівництва / Шкромида та Партнери // Юридичний блог. – Київ. – 2012. – 1 березня. : [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.lawyers.in.ua.
6. Цивільний кодекс України : Закон України від 16 січня 2003 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
7. Про регулювання містобудівної діяльності : Закон України від 17 лютого 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
8. Про внесення змін до Закону України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень” : Закон України від 11 лютого 2010 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
9. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності та вдосконалення регулювання у сфері містобудівної діяльності : Закон України від 22 грудня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
10. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень : Постанова Кабінету міністрів України від 22 червня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua;
11. Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно : Постанова Кабінету міністрів України від 22 червня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon1.rada.gov.ua;
12. Деякі питання забезпечення діяльності Державної архітектурно-будівельної інспекції її територіальних органів та їх працівників : Постанова Кабінету міністрів України від 25 травня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon2.rada.gov.ua;
13. Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію : Указ Президента України від 08 квітня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua.

Ключові слова: незавершене будівництво, об’єкт нерухомості, власність, будівельні роботи, право власності, технічний висновок, проект будівництва, експлуатація, містобудівна діяльність, власність, Державний реєстратор.