Правовое регулирование приобретения земельного участка для жилой застройки по гражданско-правовым договорам
В статье исследованы основные проблемы, возникающие при заключении гражданско-правовых соглашений, приобретения права собственности на земельный участок для жилой застройки.
Ключевые слова: земельный участок для жилой застройки, договор, купля-продажа, земельное законодательство, гражданское законодательство, условия договора.

Rights acquisition of land for residential development under civil contracts
In the article researched the main problems that arising during concluding civil contracts, which are one of the ways of acquiring title to land for residential development.
Key words: land for residential development, contract, sale, land law, civil law, the terms of the contract.

Земельним законодавством України передбачено кілька шляхів набуття земельної ділянки для житлової забудови у власність громадян, житлово-будівельних та гаражно-будівельних кооперативів, держави та територіальної громади. Важливе місце серед них займає укладення цивільно-правових угод.
Однією з основних проблем, що виникають при укладенні таких угод, є існування подвійного законодавства, що регулює це питання. Цивільне та земельне законодавство містять норми про укладення цивільно-правових угод, і під час реалізації права на набуття у власність земельної ділянки для житлової забудови таким шляхом виникає запитання, яке ж законодавство потрібно використовувати. Ця проблема має тісний зв’язок із практичним аспектом, оскільки недотримання передбачених законодавством умов договору призводить до його недійсності.
І. Дідух зазначає, що угоди по землі повинні регулюватися нормами спеціального законодавства, тобто – земельного. Норми ж цивільного законодавства можуть бути застосовані в субсидіарної порядку [5, с 3]. Таким чином, цей підхід сприятиме удосконаленню механізму правового регулювання земельних відносин в Україні.
Крім нього, досліджував цю проблему ще й А.М. Мірошниченко, який також вважає, що під час укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки потрібно застосовувати норми земельного законодавства, якщо вони враховують якусь особливу обстановку, не враховану при формулюванні загальної норми [4. с. 181].
Для того, щоб детально проаналізувати вище зазначену проблему, необхідно охарактеризувати набуття земельної ділянки для житлової забудови за цивільно-правовими угодами. Згідно із Цивільним кодексом України до таких угод відносять[2, с. 205]:
– Договір купівлі-продажу – за яким, одна сторона передає або зобов’язується передати майно (в нашому випадку – земельну ділянку) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 Цивільного кодексу України);
– Міна – за цим договором кожна із сторін забов’язується передати другій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу (ст. 715 Цивільного кодексу України);
– Дарування – за цим договором одна сторона (дарувальник) передає або забов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдарованому) безоплатно земельну ділянку у власність (ст. 717 Цивільного кодексу України).
– Договором довічного утримання (догляду) – за цим договором одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 Цивільного кодексу України).
Укладення таких угод передбачено як цивільним, так і земельним законодавством. Попри посилання на норми в Цивільному кодексі України часто при укладенні угод щодо земельної ділянки для житлової забудови громадяни забувають про норми, які зазначенні в Земельному кодексі. Так, наприклад, стаття 132 Земельного кодексу передбачає, що угода про перехід земельної ділянки повинна містити:
– назву сторін; вид угоди (купівля – продаж, міна та інші);
– предмет угоди (конкретна земельна ділянка щодо якої зазначаються місце її розташування, площа, цільове призначення, правовий режим та інше);
– документ, який підтверджує право власності на земельну ділянку; відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням (застава, оренда);
– інформація про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; ціну договору;
– права та обов’язки сторін;
– кадастровий номер земельної ділянки;
– момент переходу права власності на земельну ділянку та обов’язковим додатком до угоди є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується [1, с. 64].
У випадку не дотримання таких вимог договір визнається недійсним.
Незважаючи на імперативність норми дотримання істотних умов таких договорів, дуже часто виникає її порушення. Сторони, укладаючи такі договори, можуть не зазначати деякі із істотних умов. Але договір все одно виконують, що породжує для сторін певні права і обов’язки. Коли ж встановлюється недійсність договору, виникає потреба у відновленні стану, який існував раніше та повернення всього, що було виконане за договором, що спричиняє негативні наслідки для обох сторін. Вважаємо, що дієвим засобом в такій ситуації є збільшення розміру відповідальності за такі правопорушення, що сприятиме зменшенні кількості зловживань, а також змусить осіб більш сумлінно ставитися до укладення договорів.
Сучасна практика є яскравим відображенням цієї проблеми, оскільки під час укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки сторони керуються лише нормами цивільного законодавства, внаслідок чого такі договори визнаються недійсними і виникає потреба в їх переукладенні [3, с. 4].
Основною причиною виникнення такої проблеми є те, що Цивільний кодекс України та Земельний кодекс України містять багато схожих норм, які регулюють одні і ті ж питання, що стосуються укладення цивільно-правових угод, але таке явище є негативним.
На нашу думку, необхідно уточнити предмет їх правового регулювання, оскільки дублювати одні і ті ж самі положень в обох кодексах недоцільно. Зробити це, безперечно, досить складно не лише з правових причин, але й із суб’єктивних, оскільки прихильники цивільно-правового підходу у правовому регулюванні та прихильники земельно-правового підходу не захочуть поступитися своїми позиціями, які містяться у кодексах.
Вважаємо, що право власності на землю та угоди щодо переходу права на земельну ділянку повинні регулюватися нормами спеціального законодавства, тобто нормами Земельного кодексу України, предметом регулювання якого є особливий об’єкт – земельна ділянка.
Отже, існування подвійного законодавства, норми якого регулюють питання укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки для житлової забудови є негативним явищем та потребує законодавчого уточнення. Крім цього, так як вони мають однакову юридичну силу, то потрібно надати перевагу якомусь одному із кодексів, щоб уникнути виникнення правової плутанини.
У статті визначено, що під час укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки для житлової забудови норми земельного законодавства мають використовуватися як спеціальні, дотримання яких є обов’язковим. Що ж стосується норм цивільного законодавства, то в цьому випадку вони є загальними і мають враховуватися. Тому, вважаємо за доцільне доповнити Земельний кодекс України спеціальною нормою, яка буде вказувати, що під час укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки обов’язково та в першу чергу мають дотримуватися вимоги статті 132 Земельного кодексу України.

Список використаних джерел:

1. Земельний Кодекс України: чинне законодавство із змінами та доповненнями на 02 вересня 2013 року. – К.: Алерта, 2013. – 110с.
2. Цивільний Кодекс України: чинне законодавство із змінами та доповненнями на 11 жовтня 2013 року. – К.: Алерта. – 2013. – 482 с.
3. Мірошниченко А.М. Земельне право України. Підручник. – К.: Алерта. – 2011. – 712 с.
4. Дідух І. Правові колізії Земельного кодексу. [Електроний ресурс]. Режим доступу: http://vybor.ua/article/sistemnye_problemy_gosudarstvennosti/pravovi-koliziyi-zemelnogo-kodeksu.html

The comparison of cohabitation and marriage consequences according to the legislation of Ukraine is offered in this scientific article.

Ключові слова: конкубінат (фактичні шлюбні відносини), зареєстрований шлюб, батьківство, усиновлення, спільна сумісна власність, договір, аліменти, окреме провадження, поділ майна, спадкування.

Постановка проблеми. Фактичні шлюбні відносини є досить поширеними в Україні. Незважаючи на це вони не є грунтовно дослідженими. Дане питання є актуальним, оскільки співжиття поступово втрачає характер «прoбнoгo» coюзу чoлoвікa та жінки, який здебільшого переростає в зареєстрований шлюб, а існує як цілком самостійна форма організації сімейних відносин. Таким чином особливостям нормативного врегулювання конкубінату приділяється недостатньо уваги науковців.

Короткий аналіз останніх досліджень і публікацій. Варто зазначити, що дане питання є мало дослідженим та потребує додаткового вивчення. Зокрема, поняття та умови виникнення конкубінату розкривались у працях Дяковича М.М. «Правове регулювання «фактичних шлюбних відносин»: теоретико-практичні аспекти» , Данилин В.І. «Юридичні факти в радянському сімейному праві». Щодо правових наслідків конкубінату, то вони досліджувалися лише у наукових статтях та коментарях до Сімейного кодексу України (далі – СК України).

Чоловіку та жінці гарантовані рівні права та можливості відповідно до основних прав і свобод людини незалежно від того, чи перебувають вони у зареєстрованому шлюбі чи у відносинах конкубінату. Зокрема, вони вільні у виборі занять, професії, місця проживання, мають право на свободу думки, совісті та релігії. І при фактичному шлюбі, і при зареєстрованому жінка й чоловік наділені правом розподілити між собою сімейні обов’язки та разом вирішувати питання життя сім’ї (наприклад, утримання, виховання та навчання спільних неповнолітніх дітей). Учасники сімейних відносин зобов’язані турбуватися про здоров’я, розвиток і матеріальне забезпечення своїх дітей. І чоловік, і жінка мають право на особисту свободу, фізичний і духовний розвиток, на повагу до своєї індивідуальності та на повагу до будь-якої праці, що здійснюється в інтересах сім’ї. Однак право одного з учасників сімейних відносин змінити своє прізвище на прізвище іншого учасника виникає лише у зв’язку з реєстрацією шлюбу [1].

Коли дитина народжується в зареєстрованому шлюбі, чоловік вважається батьком цієї дитини. У випадку фактичних шлюбних відносин жінка за відсутності бажання батька дитини визнати батьківство зобов’язана доводити її походження через суд. Якщо ж батьківство визнане, то оспорити його може лише жінка, яка народила дитину у шлюбі.Таким чином, у випадку «фактичного шлюбу» походження дитини від матері визначається на підставі документа закладу охорони здоров’я про народження нею дитини, а походження дитини від батька може визначається: за заявою матері та батька дитини; за заявою чоловіка, який вважає себе батьком дитини; за рішенням суду [2].

Відсутність зареєстрованого шлюбу стає на заваді спільному усиновленню фактичним подружжям однієї і тієї ж дитини [1]. Так, усиновити одну і ту ж дитину можуть тільки особи, які перебувають у шлюбі.

Окремо слід зауважити, що зареєстрований шлюб користується, так би мовити, «біологічним захистом»[3]. Це виражається в тому, що при укладенні законного шлюбу, відповідно до ст. 30 СК України, особи, які подали заяву про реєстрацію шлюбу, мають повідомити одна одну про стан свого здоров’я. Так, зокрема, здійснюється запобігання шлюбам, які заздалегідь небажані з позиції біофізичних якостей чоловіка й жінки, тобто тих, що заважають нормальним сімейним відносинам і створюють загрозу здоров’ю другого з подружжя або їх нащадкам. Для фактичних відносин не встановлено такого роду обмежень у виборі співжителя.

Відповідно до ч.1 ст. 74 СК України, якщо жінка та чоловік проживають однією сім’єю, але не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі, майно, набуте ними за час спільного проживання, належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено письмовим договором між ними [1]. Дане правило застосовється незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час спільного проживання, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності цих осіб. До такого майна відносять усі види доходів, придбане за рахунок цих доходів рухоме й нерухоме чи будь-яке інше майно [4, с. 110]. Проте для уникнення непорозумінь, найкраще все майно, що придбавається фактичним подружжям на спільні кошти, оформлювати «на двох» у спільну часткову власність. Фактичне подружжя має рівні права на володіння, користування і розпоряджання майном, що належить йому на праві спільної сумісної власності [5, с. 239].

Якщо одним із подружжя укладено договір в інтересах сім’ї, то гроші, інше майно, які були одержані за цим договором, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя. Договір, укладений одним з учасників «фактичних шлюбних відносин в інтересах сім’ї з третьою особою, не створює обов’язків для іншого учасника (якщо в самому договорі не вказане інше), навіть якщо майно, одержане за цим договором, використане в інтересах сім’ї.

Реалізація норм, що регулюють відносини спільної сумісної власності подружжя, при їх застосуванні до осіб, які не перебувають у зареєстрованому шлюбі, має певні складнощі. В першу чергу це стосується порядку розпорядження спільним майном фактичного подружжя [1] (ст. 65 СК України). Відносини подружжя мають відповідні способи їх формалізації – реєстрацію шлюбу, у той час як спільне проживання фактичного подружжя ніяк не фіксується. Тому на практиці практично не реалізуються вимоги закону про те, що для укладення одним із фактичного подружжя договорів стосовно цінного майна, згода другої сторони має бути подана письмово, а згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена [1] (частина третя статті 65 СК України). При цьому, законодавство не передбачає, і не може передбачити, отримання згоди другого з фактичного подружжя.

Через відсутність державної реєстрації такого шлюбу факт спільного проживання однією сім’єю може заперечуватися одним із фактичного подружжя, або він (вона) можуть розпоряджатися спільним майном, набутим під час фактичного шлюбу, без згоди іншого тощо.

Водночас, ст. 74 СК України закріплено право фактичного подружжя відступити від положень глави 8 СК України та встановити, що їхнє спільне проживання однією сім’єю не породжує правових наслідків відповідно до ст. 74 СК України, тобто не породжує виникнення справа спільної сумісної власності на майно, що набуте ними під час фактичного шлюбу. Для цього фактичне подружжя повинно укласти письмовий договір.

Чинне законодавство передбачає можливість отримання аліментів і у випадку перебування в зареєстрованому шлюбі (статті 75, 76 СК України), і у випадку «фактичних шлюбних відносин» [1] (стаття 91 СК України). Якщо жінка та чоловік, які не перебувають у шлюбі між собою, тривалий час проживали однією сім’єю, той із них, хто став непрацездатним під час спільного проживання, має право на утримання [6, с. 214] відповідно до статті 76 СК України (стаття 91 цього Кодексу). Законні чоловік і дружина мають матеріально підтримувати один одного незалежно від будь-яких обставин. У разі ж «фактичного шлюбу» законодавство вимагає, по-перше, щоб відносини між жінкою і чоловіком мали тривалий характер, а по-друге, визначає окремі умови, за яких може виникнути право на утримання. Так, на аліменти має право той з учасників «фактичних шлюбних відносин», хто став непрацездатним під час спільного проживання або якщо з нею (ним) проживає їхня дитина. Крім того, пов’язуючи право на утримання з тривалим проживанням однією сім’єю, Кодекс не визначає який термін спільного проживання буде визнаватись «тривалим». Тобто, в кожному конкретному випадку суд буде індивідуально визначати чи є підстави для надання утримання чи ні.

По суті, визнання майнових прав та обов’язків фактичного подружжя здійснюється лише тоді, коли в судовому порядку буде встановлено факт проживання однією сім’єю чоловіка та жінки без шлюбу як факту, що має юридичне значення згідно ст. 256 Цивільного процесуального кодексу України. Такий факт встановлюється судом в порядку окремого провадження [7].

У випадку, коли фактичний союз не виправдав сподівань, і мирних шляхів поділу майна не знайдено, учаснику «фактичних шлюбних відносин» потрібно переконати суд насамперед у тому, що це майно є спільним. Для цього необхідно довести не сам факт перебування у «фактичних шлюбних відносинах», а факт придбання даного конкретного майна за кошти або внаслідок трудової участі обох фактичних чоловіка й дружини. Практика показує, що зробити це не завжди просто [8].

Як правило, для встановлення спільного проживання однією сім’єю до уваги беруться показання свідків про спільне проживання фактичного подружжя та ведення ними спільного побуту, документи щодо місця реєстрації (фактичного проживання) чоловіка та жінки, фотографії певних подій, документи, що підтверджують придбання майна на користь сім’ї, витрачання коштів на спільні цілі (фіскальні чеки, договори купівлі-продажу, договори про відкриття банківського рахунку, депозитні договори та інші письмові докази) тощо.

Також видається недостатньо обґрунтованим зміст ст. 74 СК України щодо ситуації, коли, як уже зазначалося, одночасно існують обидва шлюби – і законний, і фактичний. Так, у судовій практиці досить часто трапляються сімейні спори та спори, що випливають із спадкування, коли один з учасників фактичних шлюбних відносин (без юридичного припинення зареєстрованого шлюбу або не перебуваючи в зареєстрованому шлюбі взагалі) протягом тривалого часу проживає з другою особою або з іншими особами послідовно чи навіть одночасно.

Крім того, навіть якщо особи пізніше зареєструють шлюб, що часто відбувається при народженні спільної дитини, майно, яке було набуте ними за час спільного проживання, але до реєстрації шлюбу, не є спільним майном подружжя (п. 1 ч. 1 ст. 57 СК України)[9].

Частка належного кожному з учасників фактичного шлюбу майна визначається на основі конкретного, як правило, грошового вкладу в придбання тієї чи іншої речі або залежить від ступеня участі особи в її створенні. За загальним правилом вважається, що законні чоловік і дружина однаковою мірою дбають про матеріальне забезпечення сім’ї, а тому розмір грошових сум, які приносяться в сім’ю кожним із подружжя, не має при поділі майна жодного значення. Крім того, працю дружини з ведення домашнього господарства та виховання дітей законодавець прирівнює до праці чоловіка в суспільному виробництві. За умов фактичного шлюбу ця праця не може бути врахована, що часто призводить до ситуації, коли одна сторона (найчастіше жінка) при розірванні відносин безпідставно отримує меншу частину майна.

Проблеми можуть виникнути також і при визначенні строків, у межах яких учасник фактичних шлюбних відносин може звернутися до суду з вимогою про захист свого права або інтересу. По суті йдеться про відсутність чіткого визначення факту (дати) виникнення «фактичних шлюбних відносин», що в свою чергу породжує складності відносно процедури обчислення строків позовної давності.

Згідно зі статтею 1264 цього Цивільного кодексу України у четверту чергу право на спадкування за законом мають особи, які проживали зі спадкодавцем однією сім’єю не менш як п’ять років до відкриття спадщини. Однак, зрозуміло, що навіть за такої умови частка фактичного чоловіка або дружини буде значно меншою, ніж та, яку він або вона могли б отримати в зареєстрованому шлюбі. Отже, у питанні черговості спадкування за законом особи, що перебувають у зареєстрованому шлюбі, і такі, що фактично проживають однією сім’єю, належать до різних черг спадкування – першої та четвертої відповідно. А тому чоловік чи жінка, що проживали спільно однією сім’єю, спадкуватимуть лише за відсутності спадкоємців першої, другої та третьої черг. Також необхідно звернути увагу на те, що право на спадкування у четверту чергу належить не лише чоловікові (жінці), що проживали спільно однією сім’єю, таке право належить також іншим особам, наприклад, вітчиму, мачусі, пасинкам, пасербицям, іншим особам, що проживали зі спадкодавцем однією сім’єю не менше як п’ять років до відкриття спадщини До спадкоємців четвертої черги не належить особа, яка хоч і проживала спільно зі спадкодавцем, але перебувала у зареєстрованому шлюбі з іншою особою [11].

Згідно з ч. 2 ст. 1259 Цивільного кодексу України «фізична особа, яка є спадкоємцем за законом наступних черг, може за рішенням суду одержати право на спадкування разом із спадкоємцями тієї черги, яка має право на спадкування,за умови, що вона протягом тривалого часу опікувалася, матеріально забезпечувала, надавала іншу допомогу спадкодавцеві, який через похилий вік, тяжку хворобу або каліцтво був у безпорадному стані». Таким чином, за наявності обставин, вказаних у ст. 1259 Цивільного кодексу України, чоловік (жінка), що проживали спільно зі спадкодавцем однією сім’єю, можуть отримати право на спадкування разом з спадкоємцями попередніх черг. Спір про таке право вирішуватиметься в судовому порядку.

Статтею 52 Конституції України та статтею 142 СК України визначено, що діти рівні у своїх правах незалежно від походження, а також мають рівні права та обов’язки щодо батьків незалежно від того, чи перебували їхні батьки у шлюбі між собою Якщо батько дитини зареєстрований батьком у встановленому порядку, то права та обов’язки обох батьків, не залежно від того чи перебуваються вони у законному чи у фактичному шлюбі, є однаковими. Це стосується і особистих немайнових прав, таких як давати ім’я, виховувати, спілкуватись, брати участь у житті дитини, так і майнових обов’язків. Сімейним кодексом встановлено, що батьки зобов’язані утримувати дитину до досягнення нею повноліття. Способи виконання батьками обов’язку утримувати дитину визначаються за домовленістю між ними. За домовленістю між батьками дитини той із них, хто проживає окремо від дитини, може брати участь у її утриманні в грошовій і (або) натуральній формі. Право на присудження судом аліментів на дитину є однаковим як для батьків дитини, незалежно від того, чи перебували вони у зареєстрованому шлюбі.

Таким чином, існує мало відмінностей щодо особистих немайнових прав співжителів та осіб, що перебувають у зареєстрованому шлюбі. Є суперечності щодо визнання батьківства, усиновлення, спадкування, поділу спільного майна, аліментів. Проте, співжителям надається право самостійно врегулювати свої відносини шляхом укладення договору. Перш за все, у разі виникнення спору між співжителями, їм потрібно буде довести факт спільного тривалого проживання, а також участь кожного у придбанні майна.

Список використаних джерел

1. Сімейний кодекс України від 10.01.2002 р. //Відомості Верховної Ради. – 2002. – № 21-22. – Ст. 135
2. Войнаровська О.П.  Поняття та правові наслідки конкубінату / О.П. Войнаровська // Юридичний журнал- Юстиніан. -2009. – № 2. – С. 12.
3. Злотник І.В. Юридичні особливості фактичних шлюбних відносин: [Електронний ресурс]/ І.В Злотник.- Режим доступу: http://www.justinian.com.ua/article.php?id=1411
4. Харитонов Є.О. Сімейне право України: навчальний посібник / Є.О. Харитонов. – К.: Істина, 2008. – 200 с.
5. Жилінкова І.В. Сімейний кодекс України: науково-практичний коментар / В.І. Жилінкова, В.К. Антошкіна, Н.А. – К: Ксило, 2008. –  855с.
6. Ромовська З.В. Сімейний кодекс України: Науково-практичний коментар. – 3-тє вид. доп. і перероб./ З.В. Ромовська. – К.: Правова єдність, 2009. – 432с.
7. Цивільний процесуальний кодекс України від 18.03.2004 // Відомості Верховної Ради України. – 2004. – № 40-41, 42. – ст.492
8. Митрофанова О. І. Правове регулювання фактичних шлюбних відносин: [Електронний ресурс] / О.І. Митрофанова.- Режим доступу: http://www.minjust.gov.ua/0/8795
9.  Качмарська Ю.В. Правове регулювання фактичних шлюбних відносин: [Електронний ресурс]/ Ю.В. Качмарська .- Режим доступу: http://www.kk-partners.com.ua/index.php?option=com_content&view=article&id=91:-l-r-l-r-&catid=41:2010-03-27-19-33-25
10. Цивільний Кодекс України від 16.01.2003р. // Відомості Верховно Ради України. – 2003. – № 40-44. – Ст. 356.
11.      Постанова Пленуму ВСУ «Про судову практику у справах про спадкування» від 30 травня 2008 р. № 7.- [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0007700-08

This paper considers the problem of acquiring ownership of the unfinished construction projects. It deals with topical issues that arise in the implementation of construction and proposed solutions. Investigated approach to understanding the ownership of unfinished construction project.

Незавершене будівництво – об’єкти, які розпочаті будівництвом і не прийняті в експлуатацію, включаючи законсервовані об’єкти[1,1]. Можна говорити, що незавершене будівництво це специфічна нерухомість, оскільки до завершення будівництва забудовник вважається лише власником матеріалів та обладнання, які використовувалися в процесі будівництва згідно ч.3 ст.331 ЦК України.

Питання правового режиму та цивільних відносин з приводу об’єктів незавершеного будівництва досліджувались М. І. Брагінським, Б. В. Бондарем, В. В. Вітрянським, О. В. Вороновою, Є. О. Мічуріним, О. С. Яворською, С.Яковлєвою.

Розглядаючи питання виникнення права власності на нерухоме майно ми розуміємо, що тут виникає не лише право власності, а й новий самостійний об’єкт цивільних правовідносин.

На даний час в Україні на законодавчому рівні передбачений такий об’єкт правовідносин, як об’єкт незавершеного будівництва, про це зазначає ст.331 ЦК України. Крім того, в Реєстр прав власності на нерухоме майно (підпорядковане Міністерству юстиції), було внесено зміни, які зазначають про існування в Реєстрі такого типу майна як об’єкт незавершеного будівництва. Об’єкт незавершеного будівництва як об’єкт цивільних правовідносин згадується і в інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, зокрема в розділі 4, яким регламентовано посвідчення договорів про відчуження об’єкт незавершеного будівництва.

Слід звернути увагу на те, що в Російській Федерації існує аналогічна правозастосовча практика щодо визнання об’єкту незавершеного будівництва предметом цивільно-правових угод. Зокрема, Вищий арбітражний суд Російської Федерації зазначає, що об’єкт незавершеного будівництва може бути предметом цивільно-правових угод, а, отже, виступати об’єктом цивільного обігу, однак для цього необхідна консервація будівництва, а також державна реєстрація прав на нього[2,1].

Отже, з вище сказано стає чітко зрозуміло, що об’єкт незавершеного будівництва є об’єктом цивільно-правових відносин і дане питання регламентовано на законодавчому рівні, але немає однозначного розуміння правового режиму незавершеного будівництва чи наприклад часового проміжку щоб чітко регламентувало момент виникнення прав на такий об’єкт чи момент припинення прав на таку нерухомість, хоча й незавершену.

На даний час українське законодавство не відносить незавершене будівництво до будівель чи споруд. Якщо розглядати об’єкт незавершеного будівництва і шляхом його добудови інший об’єкт, який буде завершеним, то це зовсім різні об’єкти, оскільки на другий право власності виникає підписанням документа про прийняття його в експлуатацію. Для виникнення права власності на незавершене будівництво необхідна державна реєстрація цього права [3, 41], тому логічно вказати, що це і буде моментом набуття права власності на такий об’єкт.

Основна процедура переходу об’єкта незавершеного будівництва у приватну власність є його приватизація, яка здійснюється згідно із Законом України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 14 вересня 2000 року, або шляхом проведення державної реєстрації згідно з Постановою КМУ від 22 червня 2011 року «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Державна реєстрація права на незавершене будівництво здійснюється в порядку встановленому для реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлене вперше.

Для реєстрації  права власності на незавершений об’єкт будівництва обов’язковою є наявність державної реєстрації речового права на земельну ділянку на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Як правило, державна реєстрація проводиться особою, яка проводить таке будівництво. Для проведення державної реєстрації необхідно подати такий перелік документів:

–       Документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, та завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії;

–       Документ , що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;

–       Документи, що посвідчують особу;

–       Документи, що підтверджують виникнення, перехід чи припинення права власності чи інших речових прав на нерухоме майно[4,4].

Законодавець може вимагати  подання документу, який підтверджує факт повідомлення уповноважених органів повідомленням про початок робіт (декларація), тому в таких випадках необхідно подавати декларацію з тим переліком документів, який наведений вище. Також, слід пам’ятати про проведення технічної інвентаризації об’єкта, який підлягає державній реєстрації та подання акту інвентаризації органу уповноваженому проводити реєстрацію.

Після опрацювання надісланих документів Державний реєстратор реєструє право власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Після державної реєстрації права власності на незавершений об’єкт будівництва можна вчиняти щодо нього подальші операції, зокрема продаж такого об’єкта. Проблема в тому, що після придбання такої нерухомості у нас виникає право власності саме на цей об’єкт і ні в якому разі не право власності на земельну ділянку на якій він розміщений. Оскільки право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації такого права (ст.25 ЗК України). То для того щоб вільно користуватися своїм придбаним майном необхідно ще укласти договір оренди земельної ділянки, якщо вона не перебувала у власності продавця, а лише в користуванні, оскільки договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва не є правовстановлюючим документом на земельну ділянку і на його підставі не можна зареєструвати земельну ділянку на нового власника нерухомості. Якщо ж земельна ділянка у приватній власності продавця, то проблеми не виникає, оскільки її можна придбати за договором купівлі-продажу.

Також бувають випадки, коли вирішення питання можна чекати роками, якщо земля є власністю держави. А от в багатьох випадках, право постійного користування взагалі не може бути переоформлено на покупця, адже суб’єктний склад даних правовласників обмежений ч.2 ст.92 ЗК України. Ч. 2 ст. 92 ЗК України зазначає, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної і комунальної власності набувають підприємства, установи, організації, які перебувають у державній чи комунальній власності; громадські організації інвалідів України; релігійні організації України. Тобто виникає проблема щодо права користування такими земельними ділянками приватними особами чи приватними підприємствами. У даному випадку власник об’єкту незавершеного будівництва повинен або орендувати земельну ділянку під об’єктом незавершеного будівництва або викупити[5, 1].

Таким чином, у покупця, який придбав недобудований об’єкт нерухомості, фактично, тривалий період часу буде відсутнє право власності на даний об’єкт. Поки новий власник буде оформляти необхідні документи для реєстрації його права власності на даний об’єкт за зобов’язаннями продавця може бути накладено арешт і така практика існує. В даному випадку, бюро технічної інвентиризації, навіть при наявності всього комплекту документів, відмовить у реєстрації права власності (хоча дані дії будуть незаконними п. 3.1, 3.5 Тимчасового положення). В даному випадку, покупець буде змушений оскаржувати ці дії в судовому порядку[6,5].

Раніше існувала така ситуація, за якої норми загального законодавства – ст. 331 ЦК України – допускали реєстрацію права власності на незавершене будівництво, а, натомість, норми спеціального – п.п.1.6 п.1 Тимчасового положення – визначають механізм реєстрації прав на об’єкти будівництва і водночас не передбачали реєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва, що, власне, і становило правову колізію та потребувало узгодження законодавства в цій частині.

Міністерство юстиції України видало Лист щодо порядку державної реєстрації прав власності на об’єкти незавершеного будівництва № 19-32/1, для усунення неузгодженості та вирішити дану проблему, в якому визначено необхідний механізм та процес реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Відповідно до вказаного Листа, підставами виникнення прав власності на такі об’єкти можуть бути такі:

— для первинної реєстрації права власності на такий об’єкт: державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки; договори, що свідчать про підстави виникнення права власності особи на об’єкт незавершеного будівництва; або рішення суду;

— у разі здійснення наступних транзакцій з нерухомим майном: рішення суду або договори відчуження об’єкта незавершеного будівництва. Крім того, свідоцтво про право власності на об’єкт незавершеного будівництва для державної реєстрації цих об’єктів не видається. Після проведення державної реєстрації прав власності на об’єкт незавершеного будівництва особі-власнику видається витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Однак слід зазначити, що цей акт не має сили закону і має виключно рекомендаційний характер. Проте наявність такого листа підкреслює нормативну неузгодженість та недостатню врегульованість згаданого вище питання.

Отже, незавершене будівництво як об’єкт нерухомості виникає з моменту набуття ним ознак нерухомого майна — у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню — і перестає існувати як такий з моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію. Тому можна зробити висновок про існування в процесі виникнення новоствореного нерухомого майна двох окремих об’єктів нерухомості: до моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію  йдеться про перебування об’єкта будівництва в режимі такого нерухомого майна, як «незавершене будівництво», а з моменту прийняття в експлуатацію цього об’єкта виникає завершений будівництвом об’єкт нерухомості. Права власності на вищевказані об’єкти нерухомості виникають з моменту державної реєстрації цих прав у встановленому законодавством порядку. Здійснюючи державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, в тому числі і на об’єкт незавершеного будівництва, держава офіційно визнає і підтверджує факт виникнення цих прав. Наслідками визнання державою факту виникнення права власності є: по-перше, можливість укладення правочинів стосовно такого майна; по-друге, пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі виникнення спору щодо цього нерухомого майна.

Для спрощення процедури обліку та контролю об’єктів незавершеного будівництва необхідно ввести в дію Реєстр об’єктів незавершеного будівництва. Введення в дію такого Реєстру повинне мати на меті повноцінне використання власниками об’єкта незавершеного будівництва прав щодо них. Так, з огляду на певні особливості такого об’єкта, а саме — динамічної зміни його ступеня готовності, і відповідно, неможливості та недоцільності постійної щоразової перереєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва, фіксування прав у Реєстрі об’єктів незавершеного будівництва повинне бути передбачене не як обов’язок, а як право, і застосовуватись лише в разі необхідності, наприклад, укладення договорів щодо об’єктів незавершеного будівництва чи здійснення будь-яких інших цивільно-правових операцій з цим об’єктом.

Незавершене будівництво є об’єктом цивільних правовідносин, який, враховуючи як теоретичні, так і нормативні підстави, слід вважати нерухомістю.

Так, незавершене будівництво, як об’єкт нерухомості, виникає з моменту набуття ним ознак нерухомого майна — у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню — і перестає існувати як такий з моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію. Тому робимо висновок про існування в процесі виникнення новоствореного нерухомого майна двох окремих об’єктів нерухомості. До моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію – йдеться про перебування об’єкта будівництва в режимі такого нерухомого майна, як «незавершене будівництво», а з моменту прийняття в експлуатацію цього об’єкта виникає завершений будівництвом об’єкт нерухомості.

Права власності на вищевказані об’єкти нерухомості виникають з моменту державної реєстрації цих прав у встановленому законодавством порядку.

Список використаних джерел

1. Про затвердження Класифікатора державного майна : Наказ Фонду державного майна України від 15 березня 2006. :[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua.
2. Огляд практики вирішення спорів, що виникають з договорів купівлі-продажу нерухомості : Інформаційний лист ВАС РФ від 13 листопада 1997 р. – № 21. : – Режим доступу : http://www.nbuv.gov.ua.
3. Скаржинський М. Іпотека незавершеного будівництвом житла (цивільно-правові аспекти)  / М. Скаржинський. – К. : Юридична Україна, 2006. – С. 41.
4. Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно : Постанова Кабінету міністрів України в 22 червня 2011р. . :[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua.
5. Ризики при купівлі об’єкта незавершеного будівництва / Шкромида та Партнери // Юридичний блог. – Київ. – 2012. – 1 березня. : [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.lawyers.in.ua.
6. Цивільний кодекс України : Закон України від 16 січня 2003 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
7. Про регулювання містобудівної діяльності : Закон України від 17 лютого 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
8. Про внесення змін до Закону України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень” : Закон України від 11 лютого 2010 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
9. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності та вдосконалення регулювання у сфері містобудівної діяльності : Закон України від 22 грудня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
10. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень : Постанова Кабінету міністрів України від 22 червня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua;
11. Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно : Постанова Кабінету міністрів України від 22 червня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon1.rada.gov.ua;
12. Деякі питання забезпечення діяльності Державної архітектурно-будівельної інспекції її територіальних органів та їх працівників : Постанова Кабінету міністрів України від 25 травня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon2.rada.gov.ua;
13. Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію : Указ Президента України від 08 квітня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua.

Ключові слова: незавершене будівництво, об’єкт нерухомості, власність, будівельні роботи, право власності, технічний висновок, проект будівництва, експлуатація, містобудівна діяльність, власність, Державний реєстратор.