Правовое регулирование приобретения земельного участка для жилой застройки по гражданско-правовым договорам
В статье исследованы основные проблемы, возникающие при заключении гражданско-правовых соглашений, приобретения права собственности на земельный участок для жилой застройки.
Ключевые слова: земельный участок для жилой застройки, договор, купля-продажа, земельное законодательство, гражданское законодательство, условия договора.

Rights acquisition of land for residential development under civil contracts
In the article researched the main problems that arising during concluding civil contracts, which are one of the ways of acquiring title to land for residential development.
Key words: land for residential development, contract, sale, land law, civil law, the terms of the contract.

Земельним законодавством України передбачено кілька шляхів набуття земельної ділянки для житлової забудови у власність громадян, житлово-будівельних та гаражно-будівельних кооперативів, держави та територіальної громади. Важливе місце серед них займає укладення цивільно-правових угод.
Однією з основних проблем, що виникають при укладенні таких угод, є існування подвійного законодавства, що регулює це питання. Цивільне та земельне законодавство містять норми про укладення цивільно-правових угод, і під час реалізації права на набуття у власність земельної ділянки для житлової забудови таким шляхом виникає запитання, яке ж законодавство потрібно використовувати. Ця проблема має тісний зв’язок із практичним аспектом, оскільки недотримання передбачених законодавством умов договору призводить до його недійсності.
І. Дідух зазначає, що угоди по землі повинні регулюватися нормами спеціального законодавства, тобто – земельного. Норми ж цивільного законодавства можуть бути застосовані в субсидіарної порядку [5, с 3]. Таким чином, цей підхід сприятиме удосконаленню механізму правового регулювання земельних відносин в Україні.
Крім нього, досліджував цю проблему ще й А.М. Мірошниченко, який також вважає, що під час укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки потрібно застосовувати норми земельного законодавства, якщо вони враховують якусь особливу обстановку, не враховану при формулюванні загальної норми [4. с. 181].
Для того, щоб детально проаналізувати вище зазначену проблему, необхідно охарактеризувати набуття земельної ділянки для житлової забудови за цивільно-правовими угодами. Згідно із Цивільним кодексом України до таких угод відносять[2, с. 205]:
– Договір купівлі-продажу – за яким, одна сторона передає або зобов’язується передати майно (в нашому випадку – земельну ділянку) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 Цивільного кодексу України);
– Міна – за цим договором кожна із сторін забов’язується передати другій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу (ст. 715 Цивільного кодексу України);
– Дарування – за цим договором одна сторона (дарувальник) передає або забов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдарованому) безоплатно земельну ділянку у власність (ст. 717 Цивільного кодексу України).
– Договором довічного утримання (догляду) – за цим договором одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 Цивільного кодексу України).
Укладення таких угод передбачено як цивільним, так і земельним законодавством. Попри посилання на норми в Цивільному кодексі України часто при укладенні угод щодо земельної ділянки для житлової забудови громадяни забувають про норми, які зазначенні в Земельному кодексі. Так, наприклад, стаття 132 Земельного кодексу передбачає, що угода про перехід земельної ділянки повинна містити:
– назву сторін; вид угоди (купівля – продаж, міна та інші);
– предмет угоди (конкретна земельна ділянка щодо якої зазначаються місце її розташування, площа, цільове призначення, правовий режим та інше);
– документ, який підтверджує право власності на земельну ділянку; відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням (застава, оренда);
– інформація про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; ціну договору;
– права та обов’язки сторін;
– кадастровий номер земельної ділянки;
– момент переходу права власності на земельну ділянку та обов’язковим додатком до угоди є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується [1, с. 64].
У випадку не дотримання таких вимог договір визнається недійсним.
Незважаючи на імперативність норми дотримання істотних умов таких договорів, дуже часто виникає її порушення. Сторони, укладаючи такі договори, можуть не зазначати деякі із істотних умов. Але договір все одно виконують, що породжує для сторін певні права і обов’язки. Коли ж встановлюється недійсність договору, виникає потреба у відновленні стану, який існував раніше та повернення всього, що було виконане за договором, що спричиняє негативні наслідки для обох сторін. Вважаємо, що дієвим засобом в такій ситуації є збільшення розміру відповідальності за такі правопорушення, що сприятиме зменшенні кількості зловживань, а також змусить осіб більш сумлінно ставитися до укладення договорів.
Сучасна практика є яскравим відображенням цієї проблеми, оскільки під час укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки сторони керуються лише нормами цивільного законодавства, внаслідок чого такі договори визнаються недійсними і виникає потреба в їх переукладенні [3, с. 4].
Основною причиною виникнення такої проблеми є те, що Цивільний кодекс України та Земельний кодекс України містять багато схожих норм, які регулюють одні і ті ж питання, що стосуються укладення цивільно-правових угод, але таке явище є негативним.
На нашу думку, необхідно уточнити предмет їх правового регулювання, оскільки дублювати одні і ті ж самі положень в обох кодексах недоцільно. Зробити це, безперечно, досить складно не лише з правових причин, але й із суб’єктивних, оскільки прихильники цивільно-правового підходу у правовому регулюванні та прихильники земельно-правового підходу не захочуть поступитися своїми позиціями, які містяться у кодексах.
Вважаємо, що право власності на землю та угоди щодо переходу права на земельну ділянку повинні регулюватися нормами спеціального законодавства, тобто нормами Земельного кодексу України, предметом регулювання якого є особливий об’єкт – земельна ділянка.
Отже, існування подвійного законодавства, норми якого регулюють питання укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки для житлової забудови є негативним явищем та потребує законодавчого уточнення. Крім цього, так як вони мають однакову юридичну силу, то потрібно надати перевагу якомусь одному із кодексів, щоб уникнути виникнення правової плутанини.
У статті визначено, що під час укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки для житлової забудови норми земельного законодавства мають використовуватися як спеціальні, дотримання яких є обов’язковим. Що ж стосується норм цивільного законодавства, то в цьому випадку вони є загальними і мають враховуватися. Тому, вважаємо за доцільне доповнити Земельний кодекс України спеціальною нормою, яка буде вказувати, що під час укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки обов’язково та в першу чергу мають дотримуватися вимоги статті 132 Земельного кодексу України.

Список використаних джерел:

1. Земельний Кодекс України: чинне законодавство із змінами та доповненнями на 02 вересня 2013 року. – К.: Алерта, 2013. – 110с.
2. Цивільний Кодекс України: чинне законодавство із змінами та доповненнями на 11 жовтня 2013 року. – К.: Алерта. – 2013. – 482 с.
3. Мірошниченко А.М. Земельне право України. Підручник. – К.: Алерта. – 2011. – 712 с.
4. Дідух І. Правові колізії Земельного кодексу. [Електроний ресурс]. Режим доступу: http://vybor.ua/article/sistemnye_problemy_gosudarstvennosti/pravovi-koliziyi-zemelnogo-kodeksu.html

У статті досліджено одну із основних проблем, яка виникає під час реалізації права власності на земельну ділянку для житлової забудови та пов’язанна із особливістю застосування містобудівного та земельного законодавства.

Ключові слова: містобудівне та земельне законодавство, містобудівна документація, виробнича, сельбищна та ланшавтно-рекреаційна зона, норми, план, землі для житлової забудови.

В статье исследована одна из основных проблем, которая возникает при реализации права собственности на земельный участок для жилой застройки и связанная с особенностью применения градостроительного и земельного законодательства.

Ключевые слова: градостроительное и земельное законодательство, градостроительная документация, производственная, селитебная, ланшавтно-рекреационная зона, нормы, план, земли для жилой застройки.

This article researched one of the major problems arising during the implementation of ownership of the land for residential development and linking feature of urban and land laws use.

Keywords: urbanand land laws, planning documentations, industrial, residential and recreational-landscape zone, rules, a plan, land for residential development.

Землі для житлової забудови займають важливе місце у житті кожної людини, оскільки з ними пов’язаний наш щоденний побут. Внаслідок цього реалізація права власності на земельну ділянку для житлової забудови потребує особливого та чіткого державного регулювання для того, щоб забезпечити прямий та зрозумілий доступ до цього права.

Незважаючи на особливість такого права, існує низка проблем, які виникають під час його реалізації. Однією із основних проблем є те, що значна кількість норм, які необхідні при використанні земель для житлової забудови передбаченні в містобудівній документації, а не в Земельному кодексі України.

А.М. Мірошниченко вказує про те, що основною особливістю правового режиму земель для житлової забудови є їх використання з обов’язковим дотриманням норм містобудівної документації, які відсутні у Земельному кодексі України [4, с.475]

Вважаємо за доцільне, з метою дослідження вище зазначеної проблеми проаналізувати містобудівні норми дотримання яких є обов’язковим під час використання таких земель.

Важливою особливістю правового режиму земель житлової забудови є те, що вони використовуються на плановій основі, тобто відповідно ьдо генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних норм і стандартів, та місцевих та регіональних правил забудови. Однак вимоги до зазначених документів, які забезпечують здійснення використання земель житлової забудови передбачені не в Земельному Кодексі України, а в містобудівних законах. Для того, щоб прокоментувати положення цієї статті, наведемо визначення поняттям містобудівної документації, відповідно до статті 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»[2, ст.18]:

– містобудівна документація – це затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій. До містобудівної документації належать:

– генеральний план населенногопункту, що є містобудівною документацією та визначаєпринциповівирішеннярозвитку, планування, забудови та іншоговикористаннятериторіїнаселеного пункту;

– генеральна схема планування території України – містобудівна документація, що визначає концептуальні вирішення планування та використання території України;

– схема планування території на регіональному рівні – планувальна документація, яка розробляється для Генеральної схеми планування території України та визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та використання територій адміністративно-територіальних одиниць та їх окремих частин;

– детальний план території – містобудівнадокументація, щовизначаєпланувальнуорганізацію та розвитоктериторії.

Також, розробляється план земельно-господарського устрою, який є різновидом землевпорядної документації та становить невід’ємну частиною генерального плану населеного пункту. Отже, питання планування і використання земель для житлової забудови регулюється містобудівною та в деякій мірі, землевпорядною документацією, що навряд чи є доцільним.

Крім цього, відповідно до пункту 2.1 Державних Будівельних Норм 360-92 територія міста за функціональним призначенням поділяється на [3, п.2.1.]:

– сельбищну, де розташовуються житлові забудови;
– виробничу, де розташовуються різного роду підприємства та інші виробничі будівлі;
– ландшафтно-рекреаційну зону, яка створюється з метою забезпечення відпочинку жителів відповідної території.
Такий поділ не передбачений земельним законодавством і не відповідає поділу земель на категорії, так як передбачений лише нормами містобудівної документації. Вважаємо, що відсутність такого поділу у земельному законодавстві створює прогалину у праві, тому що під час здійснення житлової забудови, обов’язково використовуються містобудівні норми і тому будівництво відбувається лише в сельбищній території населеного пункту, правовий статус якої відсутній у земельному законодавстві. Тому необхідно запровадити відповідні норми, основним завданням яких має бути усунення суперечностей між різними нормативно-правовими актами. У цьому випадку пропонуємо доповнити Земельний кодекс України такими визначеннями:
– сельбищна зона – територія, де розташовуються житлова забудова (садибна, багатоквартирна та інші), громадські центри, об’єкти культурно-побутового обслуговування, зелені насадження загального користування, навчальні заклади, спортивні комплекси, магістральна та вулична мережа, автостоянки, а також площі, парки, сквери, бульвари, інші об’єкти зеленого будівництва та місця загального користування;

– виробнича зона – територія де розташовані підприємств для виробництва і переробки сільськогосподарської та іншої продукції, ремонту, технічного обслуговування і зберігання сільськогосподарської техніки і автотранспорту, комунально-складські та інші об’єкти, дороги, проїзди і майданчики для стоянки автомобілів, інші території;

– ландшафтно-рекреаційна зона – територія де розташовуються приміські ліси, лісопарки, лісозахисні смуги, водоймища, зони відпочинку та курортні зони, які разом з парками, садами, скверами, бульварами сельбищної території формують систему озеленення та оздоровчих зон.

Виходячи із вище зазначеного, можна зробити висновок про те, що існування великої кількості нормативно-правових актів, що регулюють питання використання земель житлової забудови є досить позитивним явищем, але суттєвим недоліком є те, що ці акти не належать до земельного законодавства (містобудівні норми), яке є основою використання таких земель. Існування цієї проблеми створює суттєві незручності під час використання земельної ділянки для житлової забудови, оскільки поряд із нормами земельного законодавства, також потрібно звертатися й до норм містобудівного законодавства для того щоб правильно та без будь-яких порушень реалізувати своє право.

Пропонуємо два шляхи вирішення цієї проблеми, а саме:

– доповнити Земельний кодекс України відповідними нормами, які регулюватимуть питання, що стосуються земельної ділянки але містяться в містобудівному законодавстві, а саме: закріпити у кодексі визначення сельбищної, виробничої та ланшафтно-рекреаційної зони та визначення видів містобудівної документації, які пропонуються у статті.

– розробити єдиний кодифікований акт, який регулюватиме усі питання пов’язані із землями житлової забудови, не відсилаючи до інших нормативно-правових актів.

Отже, в статті визначено одну із основних проблем, що виникає під час реалізації права власності на земельну ділянку для житлової забудови, яка полягає в тому,що значна кількість норм, які необхідні при використанні таких земель передбаченні в містобудівній документації, а не в Земельному кодексі України. Така ситуація створює незручності при використанні зазначених земель, шляхом відсилання до інших нормативно-правових актів, а не земельних. Запропоновано два шляхи вирішення цієї проблеми, що сприятиме зручній та швидкій реалізації права власності на земельну ділянку для житлової забудови.

 
Список використаних джерел:

1. Земельний Кодекс України: чинне законодавство із змінами та доповненнями на 02 вересня 2013 року. – К.: Алерта, 2013. – 110с.
2. Про регулювання містобудівної діяльності: Закон України від 27 лютого 2011 р. // ВВР – 2011. – № 34. – Ст. 683.
3. Державні Будівельні норми 360 – 92: Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень: Затверджено Наказом Держкоммістобудування від 17 квітня 1992 р. // Офіційний вісник України. – 1992. № 44. – Ст. 137.
4. Мірошниченко А.М. Земельне право України. Підручник. – К.: Алерта. – 2011. – 712 с.

]]> https://naub.oa.edu.ua/zastosuvannya-mistobudivnoho-ta-zemelnoho-zakonodavstva-pry-realizatsiji-prava-vlasnosti-na-zemelnu-dilyanku-dlya-zhytlovoji-zabudovy/feed/ 0