Дана стаття розглядає проблему набуття права власності на незавершені об’єкти будівництва. В ній розглядаються актуальні проблеми, які виникають по здійсненню таких будівельних робіт та запропоновані шляхи вирішення. Досліджений підхід до розуміння права власності на незавершений об’єкт будівництва.

This paper considers the problem of acquiring ownership of the unfinished construction projects. It deals with topical issues that arise in the implementation of construction and proposed solutions. Investigated approach to understanding the ownership of unfinished construction project.

Незавершене будівництво – об’єкти, які розпочаті будівництвом і не прийняті в експлуатацію, включаючи законсервовані об’єкти[1,1]. Можна говорити, що незавершене будівництво це специфічна нерухомість, оскільки до завершення будівництва забудовник вважається лише власником матеріалів та обладнання, які використовувалися в процесі будівництва згідно ч.3 ст.331 ЦК України.

Питання правового режиму та цивільних відносин з приводу об’єктів незавершеного будівництва досліджувались М. І. Брагінським, Б. В. Бондарем, В. В. Вітрянським, О. В. Вороновою, Є. О. Мічуріним, О. С. Яворською, С.Яковлєвою.

Розглядаючи питання виникнення права власності на нерухоме майно ми розуміємо, що тут виникає не лише право власності, а й новий самостійний об’єкт цивільних правовідносин.

На даний час в Україні на законодавчому рівні передбачений такий об’єкт правовідносин, як об’єкт незавершеного будівництва, про це зазначає ст.331 ЦК України. Крім того, в Реєстр прав власності на нерухоме майно (підпорядковане Міністерству юстиції), було внесено зміни, які зазначають про існування в Реєстрі такого типу майна як об’єкт незавершеного будівництва. Об’єкт незавершеного будівництва як об’єкт цивільних правовідносин згадується і в інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, зокрема в розділі 4, яким регламентовано посвідчення договорів про відчуження об’єкт незавершеного будівництва.

Слід звернути увагу на те, що в Російській Федерації існує аналогічна правозастосовча практика щодо визнання об’єкту незавершеного будівництва предметом цивільно-правових угод. Зокрема, Вищий арбітражний суд Російської Федерації зазначає, що об’єкт незавершеного будівництва може бути предметом цивільно-правових угод, а, отже, виступати об’єктом цивільного обігу, однак для цього необхідна консервація будівництва, а також державна реєстрація прав на нього[2,1].

Отже, з вище сказано стає чітко зрозуміло, що об’єкт незавершеного будівництва є об’єктом цивільно-правових відносин і дане питання регламентовано на законодавчому рівні, але немає однозначного розуміння правового режиму незавершеного будівництва чи наприклад часового проміжку щоб чітко регламентувало момент виникнення прав на такий об’єкт чи момент припинення прав на таку нерухомість, хоча й незавершену.

На даний час українське законодавство не відносить незавершене будівництво до будівель чи споруд. Якщо розглядати об’єкт незавершеного будівництва і шляхом його добудови інший об’єкт, який буде завершеним, то це зовсім різні об’єкти, оскільки на другий право власності виникає підписанням документа про прийняття його в експлуатацію. Для виникнення права власності на незавершене будівництво необхідна державна реєстрація цього права [3, 41], тому логічно вказати, що це і буде моментом набуття права власності на такий об’єкт.

Основна процедура переходу об’єкта незавершеного будівництва у приватну власність є його приватизація, яка здійснюється згідно із Законом України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 14 вересня 2000 року, або шляхом проведення державної реєстрації згідно з Постановою КМУ від 22 червня 2011 року «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Державна реєстрація права на незавершене будівництво здійснюється в порядку встановленому для реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлене вперше.

Для реєстрації  права власності на незавершений об’єкт будівництва обов’язковою є наявність державної реєстрації речового права на земельну ділянку на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Як правило, державна реєстрація проводиться особою, яка проводить таке будівництво. Для проведення державної реєстрації необхідно подати такий перелік документів:

–       Документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, та завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії;

–       Документ , що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;

–       Документи, що посвідчують особу;

–       Документи, що підтверджують виникнення, перехід чи припинення права власності чи інших речових прав на нерухоме майно[4,4].

Законодавець може вимагати  подання документу, який підтверджує факт повідомлення уповноважених органів повідомленням про початок робіт (декларація), тому в таких випадках необхідно подавати декларацію з тим переліком документів, який наведений вище. Також, слід пам’ятати про проведення технічної інвентаризації об’єкта, який підлягає державній реєстрації та подання акту інвентаризації органу уповноваженому проводити реєстрацію.

Після опрацювання надісланих документів Державний реєстратор реєструє право власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Після державної реєстрації права власності на незавершений об’єкт будівництва можна вчиняти щодо нього подальші операції, зокрема продаж такого об’єкта. Проблема в тому, що після придбання такої нерухомості у нас виникає право власності саме на цей об’єкт і ні в якому разі не право власності на земельну ділянку на якій він розміщений. Оскільки право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації такого права (ст.25 ЗК України). То для того щоб вільно користуватися своїм придбаним майном необхідно ще укласти договір оренди земельної ділянки, якщо вона не перебувала у власності продавця, а лише в користуванні, оскільки договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва не є правовстановлюючим документом на земельну ділянку і на його підставі не можна зареєструвати земельну ділянку на нового власника нерухомості. Якщо ж земельна ділянка у приватній власності продавця, то проблеми не виникає, оскільки її можна придбати за договором купівлі-продажу.

Також бувають випадки, коли вирішення питання можна чекати роками, якщо земля є власністю держави. А от в багатьох випадках, право постійного користування взагалі не може бути переоформлено на покупця, адже суб’єктний склад даних правовласників обмежений ч.2 ст.92 ЗК України. Ч. 2 ст. 92 ЗК України зазначає, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної і комунальної власності набувають підприємства, установи, організації, які перебувають у державній чи комунальній власності; громадські організації інвалідів України; релігійні організації України. Тобто виникає проблема щодо права користування такими земельними ділянками приватними особами чи приватними підприємствами. У даному випадку власник об’єкту незавершеного будівництва повинен або орендувати земельну ділянку під об’єктом незавершеного будівництва або викупити[5, 1].

Таким чином, у покупця, який придбав недобудований об’єкт нерухомості, фактично, тривалий період часу буде відсутнє право власності на даний об’єкт. Поки новий власник буде оформляти необхідні документи для реєстрації його права власності на даний об’єкт за зобов’язаннями продавця може бути накладено арешт і така практика існує. В даному випадку, бюро технічної інвентиризації, навіть при наявності всього комплекту документів, відмовить у реєстрації права власності (хоча дані дії будуть незаконними п. 3.1, 3.5 Тимчасового положення). В даному випадку, покупець буде змушений оскаржувати ці дії в судовому порядку[6,5].

Раніше існувала така ситуація, за якої норми загального законодавства – ст. 331 ЦК України – допускали реєстрацію права власності на незавершене будівництво, а, натомість, норми спеціального – п.п.1.6 п.1 Тимчасового положення – визначають механізм реєстрації прав на об’єкти будівництва і водночас не передбачали реєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва, що, власне, і становило правову колізію та потребувало узгодження законодавства в цій частині.

Міністерство юстиції України видало Лист щодо порядку державної реєстрації прав власності на об’єкти незавершеного будівництва № 19-32/1, для усунення неузгодженості та вирішити дану проблему, в якому визначено необхідний механізм та процес реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Відповідно до вказаного Листа, підставами виникнення прав власності на такі об’єкти можуть бути такі:

— для первинної реєстрації права власності на такий об’єкт: державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки; договори, що свідчать про підстави виникнення права власності особи на об’єкт незавершеного будівництва; або рішення суду;

— у разі здійснення наступних транзакцій з нерухомим майном: рішення суду або договори відчуження об’єкта незавершеного будівництва. Крім того, свідоцтво про право власності на об’єкт незавершеного будівництва для державної реєстрації цих об’єктів не видається. Після проведення державної реєстрації прав власності на об’єкт незавершеного будівництва особі-власнику видається витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Однак слід зазначити, що цей акт не має сили закону і має виключно рекомендаційний характер. Проте наявність такого листа підкреслює нормативну неузгодженість та недостатню врегульованість згаданого вище питання.

Отже, незавершене будівництво як об’єкт нерухомості виникає з моменту набуття ним ознак нерухомого майна — у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню — і перестає існувати як такий з моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію. Тому можна зробити висновок про існування в процесі виникнення новоствореного нерухомого майна двох окремих об’єктів нерухомості: до моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію  йдеться про перебування об’єкта будівництва в режимі такого нерухомого майна, як «незавершене будівництво», а з моменту прийняття в експлуатацію цього об’єкта виникає завершений будівництвом об’єкт нерухомості. Права власності на вищевказані об’єкти нерухомості виникають з моменту державної реєстрації цих прав у встановленому законодавством порядку. Здійснюючи державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, в тому числі і на об’єкт незавершеного будівництва, держава офіційно визнає і підтверджує факт виникнення цих прав. Наслідками визнання державою факту виникнення права власності є: по-перше, можливість укладення правочинів стосовно такого майна; по-друге, пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі виникнення спору щодо цього нерухомого майна.

Для спрощення процедури обліку та контролю об’єктів незавершеного будівництва необхідно ввести в дію Реєстр об’єктів незавершеного будівництва. Введення в дію такого Реєстру повинне мати на меті повноцінне використання власниками об’єкта незавершеного будівництва прав щодо них. Так, з огляду на певні особливості такого об’єкта, а саме — динамічної зміни його ступеня готовності, і відповідно, неможливості та недоцільності постійної щоразової перереєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва, фіксування прав у Реєстрі об’єктів незавершеного будівництва повинне бути передбачене не як обов’язок, а як право, і застосовуватись лише в разі необхідності, наприклад, укладення договорів щодо об’єктів незавершеного будівництва чи здійснення будь-яких інших цивільно-правових операцій з цим об’єктом.

Незавершене будівництво є об’єктом цивільних правовідносин, який, враховуючи як теоретичні, так і нормативні підстави, слід вважати нерухомістю.

Так, незавершене будівництво, як об’єкт нерухомості, виникає з моменту набуття ним ознак нерухомого майна — у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню — і перестає існувати як такий з моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію. Тому робимо висновок про існування в процесі виникнення новоствореного нерухомого майна двох окремих об’єктів нерухомості. До моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію – йдеться про перебування об’єкта будівництва в режимі такого нерухомого майна, як «незавершене будівництво», а з моменту прийняття в експлуатацію цього об’єкта виникає завершений будівництвом об’єкт нерухомості.

Права власності на вищевказані об’єкти нерухомості виникають з моменту державної реєстрації цих прав у встановленому законодавством порядку.

Список використаних джерел

1. Про затвердження Класифікатора державного майна : Наказ Фонду державного майна України від 15 березня 2006. :[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua.
2. Огляд практики вирішення спорів, що виникають з договорів купівлі-продажу нерухомості : Інформаційний лист ВАС РФ від 13 листопада 1997 р. – № 21. : – Режим доступу : http://www.nbuv.gov.ua.
3. Скаржинський М. Іпотека незавершеного будівництвом житла (цивільно-правові аспекти)  / М. Скаржинський. – К. : Юридична Україна, 2006. – С. 41.
4. Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно : Постанова Кабінету міністрів України в 22 червня 2011р. . :[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua.
5. Ризики при купівлі об’єкта незавершеного будівництва / Шкромида та Партнери // Юридичний блог. – Київ. – 2012. – 1 березня. : [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.lawyers.in.ua.
6. Цивільний кодекс України : Закон України від 16 січня 2003 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
7. Про регулювання містобудівної діяльності : Закон України від 17 лютого 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
8. Про внесення змін до Закону України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень” : Закон України від 11 лютого 2010 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
9. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності та вдосконалення регулювання у сфері містобудівної діяльності : Закон України від 22 грудня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua;
10. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень : Постанова Кабінету міністрів України від 22 червня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.nau.ua;
11. Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно : Постанова Кабінету міністрів України від 22 червня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon1.rada.gov.ua;
12. Деякі питання забезпечення діяльності Державної архітектурно-будівельної інспекції її територіальних органів та їх працівників : Постанова Кабінету міністрів України від 25 травня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon2.rada.gov.ua;
13. Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію : Указ Президента України від 08 квітня 2011 р. : [ Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.zakon.rada.gov.ua.

Ключові слова: незавершене будівництво, об’єкт нерухомості, власність, будівельні роботи, право власності, технічний висновок, проект будівництва, експлуатація, містобудівна діяльність, власність, Державний реєстратор.